Срок действия договора субаренды не превышать. Субаренда - это что такое? Как заключать договор субаренды нежилого помещения. Как оформить договор субаренды на нежилое помещение — образец и правила

Среди всех сделок, осуществляемых с недвижимостью, одной из наиболее распространенных является субаренда. Что это такое, что значит это понятие, является ли такая сделка законной?

Субаренда – это один из видов аренды, который подразумевает под собой передачу права использования помещения или земельного участка любого назначения на основании действующего договора аренды. Как и любая операция, производимая на основании договора, она имеет свои особенности, регулирующие нормы и ограничения.

При правильном осуществлении всех действий, грамотном проведении сделки, субарендодатель может на законных основаниях получать доход от такого типа аренды.

Сдача субаренду

Субаренда представляет собой передачу на право пользования части арендуемого помещения третьему лицу, в таком случае имеет место два договора:

основной договор аренды жилого или нежилого помещения (или земельного участка) с обязательным условием права пересдачи в субаренду;
договор субаренды, заключаемый между новым арендатором и лицом, в праве пользования которого находится объект.

В случае подписания такого документа все стороны, которые вступают в договорные отношения, именуются следующим образом:

владелец помещения (участка) – он фигурирует в основном договоре аренды;
арендатор, именуемый таким образом в основном договоре аренды. При заключении договора субаренды он уже именуется как субарендодатель;
субарендатор – лицо, которое снимает объект в аренду у субарендодателя.

Для того, чтобы оформление сделки осуществить законно, необходимо пройти следующие этапы:

составление договора аренды между владельцем помещения или участка и лицом, которое желает использовать его в своих целях. Среди прав, которые будет иметь арендатор по такому договору, обязательно прописывается возможность пересдачи имущества в дальнейшую субаренду. В том случае, если основной договор не содержит такого условия, то оно отражается в дополнительном соглашении;
сдача арендатором в субаренду третьему лицу (для чего составляется отдельный договор, к которому прикладываются установленные порядком документы);
переход сданного имущества в право пользования третьего лица (субарендатора).

Стоит отметить, что заключаемая с субарендодателем сделка не может противоречить основным условиям основного договора аренды, например:

использовать имущество при субаренде для целей, которые запрещены арендодателем;
осуществлять ремонт, проведение коммуникаций, если на то нет соответствующего разрешения владельца.

Сам договор субаренды может быть составлен на возмездной (с оплатой) и безвозмездной (бесплатной) основе. ГК РФ устанавливаются некоторые ограничения на возможность осуществления субаренды на безвозмездной основе – в том случае, если речь идет об участках лесного фонда или же субарендатор является лицом, руководящим коммерческой организацией, учредителем, либо членом контролирующих органов.

Сдаваться в субаренду могут следующие объекты:

нежилые помещения;
дома, квартиры;
земельные участки с постройками и без.

Каждый из таких объектов имеет свои особенности осуществления сделки. Квартира и помещения подпадают под общие правила оформления субаренды, а производимая сделка с земельными участками уже имеет свои отличительные особенности. Земельный участок может сдаваться в субаренду без письменного согласия его собственника в том случае, если договор его аренды не содержит запрета на это.

Особенности заключения договора

Заключаемый между сторонами договор субаренды имеет следующие особенности:

договор должен содержать все данные о сторонах (субарендаторе и субарендодателе);
указываются права обеих сторон, а также их основные обязанности;
отображаются условия расторжения договора или его изменения;
отдельно прописываются возможные спорные ситуации, а также путь их урегулирования;
четко идентифицируется часть помещения, которая передается в субаренду. Кроме точного указания площади (помещения, квартиры, участка) в приложении указывают общий план, на котором обозначена конфигурация и расположение;
стоимость субаренды. Важным является момент, что ее величина не зависит от стоимости аренды (если такое условие не прописано владельцем помещения, что практически не встречается). Данный факт является ответом на частый вопрос – выгодно или нет сдавать имущество в субаренду? Имеются прецеденты, когда за право пользования части имущества субарендодатель получает даже больше, чем сам платит за аренду помещения;
срок субаренды. В любом случае, он не может превышать срока действия основного договора аренды.

Видео: Аренда и субаренда

Необходимые документы

При заключении договора субаренды необходимо приложить пакет документов, представленный следующими наименованиями:

паспорт арендатора, либо другой документ, подтверждающий личность;
договор аренды помещения, на основании которого действует субарендодатель;
банковская квитанция, подтверждающая уплату гос. пошлины;
в том случае, если при заключении сделки присутствуют не сами стороны, а их представители (или представитель), то нотариально заверенная доверенность на право осуществления такой сделки;
документы, подтверждающие право собственности на имущество;
кадастровый паспорт. Он необходим в том случае, если предметом договора является земельный участок. В том случае, если на таком участке имеются постройки (жилые и нежилые здания и сооружения), то также предоставляют технический паспорт;
если имущество, предоставляемое для субаренды, находится в собственности супругов, то обязательно прикладывают документы, содержащие согласие второй стороны на осуществление такой сделки (оно заверяется нотариально);
если на территории арендуемого имущества прописаны несовершеннолетние дети, необходима справка о фактическом проживании ребенка на другой территории.

Стоит отметить, что встречаются ситуации, когда по причине отсутствия согласия владельца объекта либо по желанию скрыть свои доходы, субарендодатель осуществляет сдачу в аренду без документального оформления – так называемая «скрытая аренда». В данном случае такие действия являются противозаконными и, если вы имеете намерения снимать помещение в субаренду, то обязательно требуйте соответствующего документального оформления.

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), п раво сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Необходимо отметить, что договоры субаренды регулируются теми же правилами, что и договоры аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В частности, к ним применяются те же требования в отношении формы договора (например, требования государственной регистрации), правила п. 2 ст. 621 ГК, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок с учетом правил абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (См.: п. 19 и 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г . N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Вместе с тем, следуетучитывать, что само по себе, заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным (если при этом, договор субаренды отвечает всем необходимым условиям и требованиям законодательства, предъявляемым к таким договорам). Так, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 ГК РФ).

При этом исходя из положений абз.2 п.3 ст.610 , абз.2 п.2 ст.615 ГК РФ, согласно которым, договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды , начисление оплаты за субаренду имущества, необходимо производить с момента его заключения, до момента окончания срока действия основного договора аренды.

Приведем конкретной пример из судебной практики.

Общество обратилось в Арбитражный суд области с иском о взыскании с Федерального бюджетного учреждения задолженности по арендной плате в сумме 725 150 руб. по договору субаренды.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требованиях о взыскании арендной платы было отказано. Свое решение суд мотивировал тем, что договор субаренды, заключенный на срок превышающий действие основного договора аренды, является недействительным в силу ст.168 ГК РФ, как сделка не соответствующая требованиям закона и иных нормативно-правовых актов, поэтому и арендная плата не подлежит взысканию с ответчика.

Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции, обратив внимание на следующее.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст.614 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст. 309 , 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Срок действия договора субаренды спорного недвижимого имущества превышает срок действия договора аренды этого имущества. Вместе с тем, заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным. Между тем, факт пользования спорным имуществом, а также наличие задолженности было подтверждено материалами дела и сторонами не оспаривалось.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что Субарендатор, пользующийся имуществом по истечении срока действия основного договора аренды подлежит выселению из занимаемых помещений (См.: Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2011 г . N 07АП-8136/11).

Вышеуказанный вывод подтверждается и другим примером из судебной практики. Так, признавая обоснованным и доказанным размер задолженности по договору субаренды, за период действия основного договора аренды (и отказывая во встречном иске о признании договора субаренды недействительной ничтожной сделкой по мотивам превышения его срока, срока действия основного договора), арбитражный суд обратил вниманиена то, что превышение в договоре субаренды сроков, определенных договором аренды, может являться основанием для применения сроков, определенных договором аренды, но не признания сделки недействительной (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 апреля 2013 г . N Ф02-1118/13 по делу N А33-9546/2012).

Если основной договора аренды помещения прекратил свое действие в связи с истечением его срока, то договор субаренды, имеющий производный от него характер также прекращает свое действие. Субарендатор, пользующийся имуществом по истечении срока действия основного договора аренды подлежит выселению из занимаемых помещений (п. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФN 66).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Субаренда нежилого помещения - это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
передать помещение в безвозмездное пользование;
передать право аренды физическому лицу или другой организации.

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

срок субаренды не может превышать срока аренды;
в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств. Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Что предусмотреть?

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:

договор аренды;
договор субаренды;
письменное согласие собственника;
выписка из ЕГРН , в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения. Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа. В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

Многие российские предприятия имеют опыт заключения договоров субаренды недвижимости. Каковы особенности соответствующего типа сделок? Какие источники права регулируют процедуры их заключения? Каким образом в подобных соглашениях участвуют владельцы недвижимости?

Что такое субаренда?

Субаренда - это предусмотренный ГК РФ вид правоотношений, в рамках которого контрагент владельца недвижимости, заключивший с ним контракт на найм помещения, подписывает новое арендное соглашение с третьей стороной. При этом законом прямо не запрещено, к примеру, повышение арендной платы по новому договору. Поэтому субаренда офиса, цеха, склада, гаража и иных помещений - распространенное в бизнесе явление.

Субаренда в бизнесе: законодательный аспект

Понятие субаренды, как мы отметили выше, закреплено в ГК РФ. Сразу в нескольких статьях Кодекса предусмотрен подобный тип правоотношений. Особенно актуальны они, таким образом, для практики отношений между субъектами бизнеса: предприятия, заключая «первичные» договора найма помещений, затем сдают их своим контрагентам дороже. Предметами сделок в этом случае часто выступает коммерческая недвижимость. То есть субаренда нежилых помещений - это явление, характерное, главным образом, для сферы предпринимательства.

В законодательстве РФ закреплены все необходимые положения, в соответствии с которыми предприятия, взявшие недвижимое имущество в субаренду, могут сами выступать в качестве последующих арендодателей. А их контрагенты, которые получают в распоряжение имущество, также вправе сдавать его - цепочка правоотношений, как полагают некоторые юристы, теоретически может быть очень длинной.

Условия субаренды

Вместе с тем многие юристы обращают внимание на положения 615-й статьи ГК РФ. Там сказано, в частности, что для сдачи недвижимости в субаренду необходимо согласие ее исходного владельца. Что это значит на практике? Если предприятие, таким образом, заключило договор субаренды помещения с контрагентом без согласования собственника имущества, то данного рода сделка, как полагают юристы, должна считаться недействительной.

Вместе с тем, как отмечают многие эксперты, в 615-й статье ГК РФ прямо не сказано, каким образом владелец недвижимости должен давать согласие на последующие операции с имуществом в виде субаренды (и далее по цепочке, если это требуется). Поэтому, юристы рекомендуют заранее прописывать соответствующее условие в договоре аренды «первого уровня» — непосредственно с собственником. Получается некий договор аренды с субарендой в качестве одного из пунктов. Менее желательно, но, как полагают эксперты, в ряде случаев допустимо - составлять дополнительные соглашения к основному договору. В соответствии с данным документом владелец недвижимости может предоставить право контрагенту при необходимости заключить договор субаренды с третьей стороной.

Зависимость договоров

Допустим, что владелец недвижимости разрешил контрагенту заключать договора субаренды. Но как быть предпринимателю, если контракт «первого уровня» по каким-либо причинам прекратился - закончился его срок, собственник помещения нашел законные основания для прекращения правоотношений?

Юристы отмечают - субаренда нежилых помещений считается производным контрактом, зависящим от «первичного». Таким образом, если основной договор прекратил свое действие, то сразу же аннулируется и тот, что арендатор заключил со своим контрагентом. Можно отметить, что соответствующие положения закреплены в 618-й статье ГК РФ. Таким образом, субаренда нежилых помещений возможна только в пределах действия основного договора арендатора с владельцем недвижимости.

Если изучить ГК РФ на предмет неких послаблений для субарендатора, то можно также обратить внимание на одно из положений 618-й статьи.

Право на новый контракт

Там, в частности, сказано, что при прекращении действия «первичного договора» контрагент арендатора вправе обратиться к владельцу недвижимости о заключении, в свою очередь, нового контракта. Правда, это возможно только в пределах тех сроков, что указаны в первом договоре. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике часто бывает, что изначальный срок «первичного» контракта достаточен с точки зрения потребностей предприятия-субарендатора.

Таким образом, законом предусмотрен механизм, при котором субаренда нежилых помещений может трансформироваться в полноценный найм. Для этого первичный арендатор и владелец недвижимости должны прекратить действие «первичного» договора. После чего субарендатор вправе «поменяться местами» с изначальным нанимателем недвижимости. Возникает вопрос: «Как подобное право субаренды можно реализовывать на практике?» Рассмотрим соответствующий аспект.

Как субарендатор получает «повышение»

Итак, мы определили, что контрагентом-субарендатором предприятия, заключившего с владельцем недвижимости «первичный контракт» на найм объекта, может быть в законном порядке оформлена полноценная аренда нежилого помещения. Первый шаг, который необходимо сделать фирме для реализации соответствующего права - обратиться к владельцу недвижимости с офертой. В ней должно выражаться намерение юрлица о найме помещения, а также базовые условия последующего договора аренды.

В свою очередь, владелец недвижимости обязан, по закону, акцептировать данную оферту. Если он это не сделает, то, согласно 445-й статье ГК РФ, субарендатор, который, возможно, останется без столь нужного ему помещения, может обратиться в суд. Предметом искового требования будет понуждение владельца недвижимости заключить соответствующий договор. Как отмечают многие юристы, судебная практика в целом свидетельствует о склонности судов вставать на сторону субарендаторов.

Рассмотрим пример, иллюстрирующий вышеописанный механизм.

Субарендатор и владелец недвижимости: практика взаимодействия

Допустим, ООО «Пропеллер» владеет цехом по производству кабеля. ИП Иванов А. Б. арендовал этот цех сроком на 3 года. Цель соответствующей сделки предпринимателя — открыть на нем собственную линию по производству кабелей под своим брендом. Однако случился обвал национальной российской валюты, и ИП Иванов А. Б. посчитал, что открывать производство нерентабельно из-за удорожания сырья, необходимого для производства кабелей. Однако к Иванову обратилось государственное предприятие «Гидрокабельмонтаж», на складах которого накопилось достаточно сырья, но которому были срочно нужен цех для производства кабеля. Иванов посчитал, что у него есть хорошая возможность заработать, сдав помещение в субаренду по более высоким ставкам, чем в контракте с ООО «Пропеллер». Госпредприятие согласилось. ООО «Пропеллер» дало согласие.

В результате оформились следующие субъекты правоотношений. Во-первых, это ООО «Пропеллер», владелец цеха. Во-вторых, это «первичный» арендатор - ИП Иванов А.Б. В-третьих, это его контрагент и, одновременно, субарендатор - госпредприятие «Гидрокабельмонтаж».

Субарендатор привез в цех оборудование и начал производство. Но тут между ИП Ивановым А. Б. и руководством ООО «Пропеллер» возникли разногласия по поводу корректности заключения договора аренды. В результате фирма-владелец цеха подала на предпринимателя в суд, который встал на сторону истца. Контракт был аннулирован.

Юристы «Гидрокабельмонтажа» решили воспользоваться законным правом заключить арендный контракт с ООО «Пропеллер» напрямую, благодаря положениям ГК РФ. Они составили оферту, где предложили платить в пользу ООО «Пропеллер» столько же, сколько они направляли в счет обязательств по договору субаренды ИП Иванову А. Б. Фирма-владелец цеха, с одной стороны, была обязана акцептировать оферту - согласно ГК РФ, с другой - с радостью сделала это, так как появилась возможность получать больше выручки от предоставления цеха в аренду. Более того, вполне возможно допустить, что ООО «Пропеллер» предложило «Гидрокабельмонтажу» заключить новый, более длительный договор.

Как быть контрагентам субарендатора?

Есть еще один интереснейший нюанс, касающийся рассматриваемого типа правоотношений. Как мы отметили выше, аренда нежилого помещения может формировать собой последовательную цепочку сделок. На верхней ступени - это договор арендатора с владельцем недвижимости. Далее идет субаренда. По ней соответствующий договор подписывает «первичный» арендатор со своим контрагентом. После может быть заключена вторичная субаренда и т. д. То есть возможен сценарий, при котором «Гидрокабельмонтаж» отдаст цех какому-нибудь другому производителю, скажем, ООО «Коннектметаллист», получив разрешение от ИП Иванов А. Б., если, конечно, к тому моменту он еще не вступил, как это следует по нашему сценарию, описанному выше, в разногласия с ООО «Пропеллер».

Мы исследовали нюанс, при котором контрагент может в законном порядке занять место «первичного» арендатора. Однако есть ли такое право у предприятия, которое выступает «вторичным» субарендатором, находясь, условно говоря, на одно звено дальше от владельца недвижимости?

Юристы отмечают - в российском законодательстве прямо не предусмотрено такого механизма. Получается, что права «вторичного» субарендатора не так сильно защищены, как в случае с контрагентом, который заключил договор с «первичным» арендатором. И это несмотря на то, что «вторичная» субаренда - это процедура, которая не запрещена законом.

Двойная субаренда: специфика

Вместе с тем некоторые юристы обращают внимание на формулировки 6-й статьи ГК РФ. Там сказано, что в ситуациях, когда гражданские правоотношения не могут быть прямо урегулированы в силу отсутствия релевантных норм законодательства, а практика делового обычая еще не сформировалась - применяются нормы в рамках аналогии закона. И в этом случае, в принципе, «вторичный» субарендатор может попробовать предъявить «первичному» арендатору требование о перезаключении договора так, чтобы продолжить пользоваться имуществом.

Но на практике, как отмечают юристы, это возможно только тогда, когда субарендатор вовремя истребовал подписания «прямого» контракта с владельцем недвижимости. Если же контрагент «первичного» арендатора бездействовал, то все «нижестоящие договора» в общем случае прекращают свое действие. Поэтому ООО «Коннектметаллист» следует с осторожностью подходить к заключению контрактов, по которым реальный владелец имущества на несколько уровней выше, чем фактический арендодатель.

Вместе с тем некоторые юристы говорят о наличии возможности трактовать условия субаренды как механизм, при котором «нижестоящие» контрагенты все же могут рассчитывать на заключение нового контракта с владельцем недвижимости - именно в силу возможности применения норм в рамках аналогии закона.

Структура договора субаренды

Как должен выглядеть договор субаренды? В принципе, его структура в целом очень схожа с соответствующими контрактами, предусматривающими прямое взаимодействие нанимателя недвижимости и ее владельца. Рассмотрим специфику соответствующих соглашений, в рамках которых оформляется субаренда, образец структуры данных договоров.

Как и в большинстве других гражданско-правовых сделок, в рассматриваемого типа контракте прописываются общие положения. В них юристы рекомендуют употреблять термин «субаренда» — он, как мы определили выше, вполне официальный, он есть в понятийном аппарате релевантного законодательства. Общие положения по рассматриваемого типа сделкам, в принципе, те же, что и при стандартных договорах аренды - владелец полностью уступает право пользования недвижимости нанимателю, гарантирует, что недвижимость не находится в залоге и т. д. Обязательно отмечается срок действия договора.

Следующий пункт соглашения - обязанности сторон. Здесь все практически то же самое, как если бы заключался обычный договор аренды. Прописываются сроки передачи недвижимости субарендатору, если это требуется - использование объекта по такому-то назначению, обязательства контрагента владельца недвижимости содержать помещение в порядке и т. д.

Далее в договор обычно включаются условия по оплате, а также порядок расчетов. Как правило, указывается срок осуществления субарендатором соответствующих платежей - обычно до 5 числа каждого месяца, оговаривается право арендатора взыскивать задолженность. Включаются положения об оплате коммунальных услуг и т. д. В целом все то же самое, что при «первичном» договоре найма нежилого помещения.

Следующий пункт договора — ответственность сторон. Здесь формулировки также в достаточной мере стандартны. Это обязательство субъектов правоотношений уплачивать пени, штрафы и т. д.

В договоре субаренды также прописываются условия изменения, расторжения или же прекращения действия соответствующего контракта. Обычно они связаны с регулярностью внесения платежей, а также, как мы отметили в начале статьи, сдачей имущества в последующий найм в пользу третьих лиц без согласия арендодателя.

В соглашениях о субаренде, так же, как и во многих других типах контрактов, могут прописываться особые условия. Они могут отражать, например, тот факт, что возможные неотделимые улучшения объекта становятся собственностью арендодателя. Также обычно закрепляется положение, по которому субарендатор вправе продолжить пользоваться объектом недвижимости, даже если право собственности по нему перейдет к третьим лицам.

В числе прочих условий договора, которые также обычно прописываются - те, что, к примеру, регулируют, в дополнение к предыдущим формулировкам, варианты с осуществлением улучшения в структуре объекта. Такие как, например, проведение капитального ремонта.

Государственная регистрация субаренды в общем случае не требуется. При этом, как мы уже отметили выше, текущий арендатор должен иметь письменное согласие владельца недвижимости на последующие заключение сделок, предмет которых - сдача внаем соответствующего объекта. Виды деятельности фирм, заключающих подобные сделки, могут быть любыми. Если стороны подписывают договор, по которому оформляется субаренда помещения, ОКВЭД фирмы и иные атрибуты, характеризующие профиль организации с точки зрения отрасли бизнеса, значения не имеют.

Аренда - явление весьма распространённое в нашей стране. Но вот что такое субаренда? Этот механизм взаимодействия достаточно нов для нашей страны. Чем он отличается? Какие особенности на практике существуют? В нашей статье вы найдете ответы на данные вопросы, а также практический пример, где будет рассмотрен упомянутый договор.

Субаренда нежилого помещения: в каком случае говорят о ней

Допустим, есть человек, который является собственником офисного помещения. Он сдаёт его кому-то в попользовался им и по какой-то причине решил, что ему помещение не нужно. Что ж, тогда он (с разрешения владельца) может сдать его в субаренду. Этот процесс регламентируется вторым пунктом 615-й статьи ГК РФ.

При заключении субаренды обязательно необходимо оформлять договор. И напомним ещё раз: согласие владельца на всё это должно быть обязательно. Даже если в договоре есть пункт о том, что это не нужно.

Возможными являются ситуации, когда в договоре между владельцем и арендатором предусматривается возможность последнего передавать имущество третьим лицам. Но в этом необходимо удостовериться самостоятельно, ознакомившись с документом.

Исходя из сказанного, нетрудно понять, что такое субаренда. Но такая схема довольно трудоёмкая и затратная по времени, поэтому на особую популярность такого вида отношений рассчитывать не приходится.