Новый порядок получения земли: новый инструмент, но не новая стратегия. Как получить земельный участок в аренду без проведения торгов? Могут возникнуть проблемы и в том случае когда

Новая редакция Ст. 39.17 ЗК РФ

1. В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются:

1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;

4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований;

5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав;

6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

7) цель использования земельного участка;

8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом;

9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;

10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

2. К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные . Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

3. В течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

4. Рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления.

5. В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

6. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

7. Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;

7) цель использования земельного участка;

10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

2. К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В случае подачи заявления о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 или подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса к этому заявлению прилагаются документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

4. Рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления.

ЗК РФ Статья 39.17. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;

7) цель использования земельного участка;

10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

2. К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления.

С 1 марта 2015 вступает в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, которым внесены существенные изменения в Земельный кодекс Российской Федерации (см. приложение № 1). В Юридическую службу Московской Патриархии уже начали поступать вопросы, связанные с применением нового закона. Ответы на данные вопросы подготовлены , руководителем Юридической службы Московской Патриархии, к.ю.н.

Земельно-правовые отношения

1. Сохранены ли в новой редакции ЗК РФ нормы о безвозмездной передаче религиозным организациям земельных участков в собственность?

Согласно действующей редакции ЗК РФ «религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно» (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Аналогичная норма содержится и в новой редакции ЗК РФ, согласно которой «предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, … юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае:… предоставления земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке» (п. 2 ст. 39.5 новой редакции ЗК РФ).

Важно отметить, что для применения данной нормы достаточно иметь хотя бы одно здание либо сооружение религиозного или благотворительного назначения, расположенное на соответствующем земельном участке.

Бесплатное предоставление земельного участка в собственность религиозной организации будет по-прежнему осуществляться без проведения торгов (пп. 4 п. 1 ст. 39.17 новой редакции ЗК РФ).

2. Монастырь имеет в пользовании земельный участок сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здания и сооружения религиозного или благотворительного назначения. Участок находится в собственности субъекта Российской Федерации. Возможно ли оформление такого земельного участка в собственность на безвозмездной основе?

Напомню, что согласно действующей редакции п. 4 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, … могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации».

Таким образом, для положительного решения вопроса необходимо наличие двух условий: во-первых, земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, должен быть предоставлен религиозной организации в постоянное (бессрочное) пользование; во-вторых, требуется принятие закона субъекта Российской Федерации, предусматривающего безвозмездное предоставление такого земельного участка в собственность религиозных организаций.

Аналогичная норма включена и в новую редакцию ЗК РФ, согласно которой «предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, … юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае:… предоставления земельного участка, предоставленного религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, этой организации в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации» (п. 2 ст. 39.5 новой редакции ЗК РФ).

Вместе с тем, в новой редакции ЗК РФ речь идет теперь только о тех земельных участках, которые предоставлены религиозным организациям для сельскохозяйственного производства. Именно такие земельные участки могут, при соблюдении указанных условий, предоставляться в собственность религиозной организации бесплатно. Таким образом, земельные участки, предоставленные религиозным организациям в постоянное (бессрочное) пользование в целях рыбоводства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, могут переоформляться в собственность религиозных организаций только путем выкупа.

Законодатель в данном случае исходит из того, что передача сельхозугодий в постоянное (бессрочное) пользование религиозных организаций прекратилась с 30.10.2001 года (даты вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации). При этом религиозным организациям, ранее получившим такие земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование, была предоставлена возможность добиться принятия субъектами Российской Федерации соответствующих законодательных актов, предусматривающих передачу этих участков в собственность религиозных организаций на безвозмездной основе. Таким образом, в период с 2001 года религиозные организации имели достаточное время для бесплатного переоформления в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование. С 1.03.15 такую возможность будут иметь лишь те религиозные организации, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование для ведения сельскохозяйственного производства.

3. На муниципальном земельном участке расположены храм-памятник истории и культуры и дом причта, построенный в 2009 году за счет средств благотворителя. Храм находится в федеральной собственности и оформлен в безвозмездное пользование прихода; дом причта передан благотворителем в собственность прихода по договору пожертвования. Может ли приход получить в собственность земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости?

Согласно п. 1 ст. 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности, должны быть оформлены в собственность Российской Федерации.

Поэтому первым шагом на пути оформления права собственности прихода на имеющийся земельный участок, должно стать переоформление земельного участка из муниципальной собственности в собственность Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 39.5 новой редакции ЗК РФ «предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления… земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке». Полагаю, что для применения данной нормы религиозной организации достаточно иметь в собственности хотя бы одно здание (сооружение), расположенное на соответствующем земельном участке. Так, в нашем случае факт принадлежности приходу дома причта на праве собственности является достаточным основанием для безвозмездной передачи в собственность прихода земельного участка, на котором, помимо дома причта, расположен также храм, оформленный в безвозмездное пользование (а не в собственность) прихода.

4. В безвозмездное пользование епархии передано здание военного училища, построенное в советский период. Военное училище перемещено в иное здание. Однако, земельный участок, на котором расположено здание, переданное епархии, по-прежнему закреплен за училищем. Возможна ли передача епархии данного земельного участка на бесплатной основе?

Согласно п. 3 ст. 298 ГК РФ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.

Однако, постановлением Правительства РФ от 3.04.2008 № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» установлен запрет на согласование федеральными органами исполнительной власти сделок по распоряжению земельными участками, предоставленными федеральным государственным учреждениям, при условии, что данные земельные участки находятся в границах населенных пунктов (либо в установленных постановлением пределах от границ населенных пунктов) и не используются для реализации полномочий Российской Федерации, установленных федеральным законом. Указанный запрет не распространяется на случаи предоставления земельных участков «по отдельным решениям Правительства Российской Федерации» (п. 4 постановления).

Таким образом, передача епархии земельного участка, закрепленного за федеральным государственным учреждением (военным училищем), может быть осуществлена по одному из двух вариантов.

Вариант № 1 — предварительное прекращение права училища на данный земельный участок и передача его в казну Российской Федерации. По завершении этих процедур епархия с 1.03.15 может подать заявление на передачу указанного земельного участка в безвозмездное пользование на основании пп. 4 п. 2 ст. 39.10 новой редакции ЗК РФ.

Вариант № 2 — решение Правительства РФ о согласовании договора безвозмездного пользования между военным училищем и епархией при сохранении земельного участка в постоянном (бессрочном) пользовании училища. В таком случае для предоставления земельного участка, закрепленного за военным училищем, в безвозмездное пользование епархии необходимы, помимо решения училища, также согласие Минобороны России (298 ГК РФ) и решение Правительства РФ.

Необходимо отметить, что, согласно п. 1 ст. 36 действующей редакции ЗК РФ «религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями». Иными словами, земельный участок, занятый зданиями (сооружениями), может передаваться в безвозмездное пользование религиозной организации при наличии двух условий: во-первых, указанные здания (сооружения) должны иметь религиозное либо благотворительное назначение; во-вторых, они должны быть были оформлены в безвозмездное пользование религиозной организации.

Новая редакция ЗК РФ отменяет первое условие (о религиозном или благотворительном назначении зданий, сооружений). Согласно пп. 4 п. 2 ст. 39.10 новой редакции ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения. Таким образом, религиозная организация может получить в безвозмездное пользование земельный участок, на котором расположено любое находящееся в ее безвозмездном пользовании здание (как имеющее религиозное (благотворительное) назначение, так и не имеющее такового).

5. В связи с образованием митрополии муниципальное здание религиозного назначения, ранее переданное в безвозмездное пользование одной епархии на 49 лет, переоформлено в безвозмездное пользование другой епархии, входящей в митрополию. Согласно договору безвозмездного срочного пользования, муниципальный земельный участок под зданием передан в безвозмездное пользование первой епархии также на 49 лет. Возможно ли переоформление данного земельного участка в безвозмездное пользование другой епархии, получившей в безвозмездное пользование соответствующее здание?

Согласно п. 1 ст. 36 действующей редакции ЗК РФ «религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями». Таким образом, в нашем случае договор безвозмездного срочного пользования земельным участком был заключен первой епархией на срок пользования зданием, расположенным на этом участке, то есть на 49 лет.

При этом, согласно действующей редакции ЗК РФ, прекращение права пользования зданием не является основанием прекращения права пользования земельным участком, на котором данное здание расположено. Поэтому договор безвозмездного пользования земельным участком продолжает действовать даже в случае прекращения права пользования зданием, расположенным на нем.

С этих позиций новая редакция ЗК РФ существенно отличается от действующей редакции. Согласно пп. 4 п. 2 ст. 39.10 новой редакции ЗК РФ «земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения». Таким образом, прекращение права пользования зданием будет рассматриваться в качестве основания прекращения права пользования земельным участком, на котором данное здание расположено.

Однако, нормы пп. 4 п. 2 ст. 39.10 новой редакции ЗК РФ будут применяться в отношении договоров безвозмездного пользования, заключенных после 1.03.2015.

В нашем случае договор безвозмездного срочного пользования земельным участком заключен между епархией и муниципальным образованием в период до 1.03.15. Поэтому он может быть прекращен лишь по соглашению сторон.

6. В настоящее время земельные участки предоставляются религиозным организациям в безвозмездное пользование под строительство храмов и иных объектов религиозного или благотворительного назначения. Продолжится ли эта практика после 1.03.15?

В пункте 3 части 2 статьи 39.10 новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации, вступающей в силу с 01.03.2015 года, содержится положение о предоставлении религиозным организациям в безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, «для размещения» зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения.

Вместе с тем, в действующей редакции пункта 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление указанных земельных участков религиозным организациям «для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов».

Согласно действующему Градостроительному кодексу Российской Федерации, термин «размещение» применяется в документах территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, которые, в соответствии с п. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, являются самостоятельными видами градостроительной деятельности наряду со строительством, капитальным ремонтом, реконструкцией объектов капитального строительства, эксплуатацией зданий, сооружений.

В этой связи важно понять, включает ли содержание термина «размещение» применительно к п. 3 ч. 2 ст. 39.10 новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации также и предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков религиозным организациям для строительства зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения.

На это вопрос получен ответ Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству от 9.09.14 № 3.31-22/725, согласно которому трактовка термина «размещение» в ЗК РФ существенно отличается от трактовки этого термина в Градостроительном кодексе Российской Федерации. В соответствии с новой редакцией ЗК РФ, под размещением понимается строительство, реконструкция и (или) эксплуатация объектов капитального строительства (пп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Таким образом, предоставление земельного участка религиозной организации по основаниям, предусмотренным пп. 3 п. 2 и п. 3 ст. 39.10 ЗК РФ, может осуществляться для любого из указанных видов деятельности, в том числе для строительства зданий и сооружений религиозного или благотворительного назначения.

7. В силу п. 3 ст. 30 действующей редакции ЗК РФ земельные участки предоставляются религиозным организациям в безвозмездное срочное пользование под застройку на срок строительства. Однако, в Москве практикуется заключение соответствующих договоров на 11 месяцев. Насколько такая практика соответствует закону и продолжится ли она после 1.03.15?

Согласно п. 3 ст. 30 действующей редакции ЗК РФ «предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется … религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений».

Очевидно, что заключение в подобных случаях договоров безвозмездного срочного пользования со сроком действия 11 месяцев противоречит вышеприведенной норме.

Практика заключения краткосрочных договоров обусловлена положением п. 2 ст. 26 ЗК РФ, согласно которому «договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации». Для того, чтобы не регистрировать договор, московские власти предлагают заключить его на 11 месяцев. Подписывая краткосрочный договор на таких условиях, руководитель религиозной организации должен отчетливо представлять правовые последствия данного шага.

По истечении срока действия договора безвозмездного пользования земельным участком, данный договор подлежит прекращению (пп. 1 п. 1 ст. 47 ЗК РФ). Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 689, п. 2 ст. 621 ГК РФ, в случае, если пользователь (в данном случае религиозная организация) продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны собственника (в данном случае в лице Департамента городского имущества г. Москвы), договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако в таком случае собственник земельного участка (в лице Департамента) получает право по любым причинам во вне судебном порядке во всякое время отказаться от договора, известив об этом религиозную организацию-пользователя за один месяц (п. 1 ст. 699 ГК РФ).

Таким образом, краткосрочный договор не обеспечивает в достаточной степени права религиозной организации на земельный участок. Именно поэтому Юридическая служба Московской Патриархии не рекомендует заключать договоры безвозмездного пользования земельными участками на 11 месяцев.

Что касается новой редакции ЗК РФ, то она существенно меняет предусмотренное действующей редакцией ЗК РФ правило о сроке действия договоров безвозмездного пользования, заключенных в целях предоставления религиозным организациям государственных (муниципальных) земельных участков для строительства зданий (сооружений) религиозного или благотворительного назначения.

Согласно пп.3 п.2, п. 3 ст. 39.10 новой редакции ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до 10 лет. При этом срок безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается по заявлению заинтересованного в получении земельного участка лица, то есть религиозной организации.

Таким образом, начиная с 1.03.15 религиозная организация вправе самостоятельно (путем подачи соответствующего заявления в уполномоченный орган) предложить приемлемый для нее срок действия договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, предоставленным под строительство зданий (сооружений) религиозного или благотворительного назначения.

8. Сохранится ли за религиозными организациями право на бесплатное получение земельного участка без проведения торгов?

В пп. 4 п. 1 ст. 39.17 новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований предоставления земельных, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без проведения торгов.

В числе таких оснований указаны, в частности, случаи предоставления земельных участков:

безвозмездно в собственность религиозных организаций, имеющих имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таких земельных участках (п. 2 ст. 39.5 ЗК РФ);
в безвозмездное пользование религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет (пп. 2 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ);
в безвозмездное пользование религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения (пп. 4 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ).

9. Большинство приходов имеют земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании, подтвержденном гос. актами или свидетельствами о регистрации этого права. Сохранено ли в новой редакции ЗК РФ требование о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками? Следует ли это право переоформлять?

Действительно, до вступления Земельного кодекса Российской Федерации (то есть до 30.10.2001) земельные участки предоставлялись религиозным организациям в постоянное (бессрочное) пользование. С вступлением в силу Земельного кодекса Российской Федерации (то есть с 30.10.2001) данная практика прекратилась, поскольку ЗК РФ ограничил возможность предоставления земельных участков на указанном праве. В настоящее время, согласно п. 1 ст. 20 действующей редакции ЗК РФ, земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Вместе с тем, в силу п. 3 ст. 20 действующей редакции ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

В соответствии с п. 2 ст. 3 действующей редакции Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Согласно п. 3 определения Конституционного Суда РФ от 25 декабря 2003 года № 512-О, обязанность юридического лица, в том числе религиозной организации, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на иные виды имущественных прав (аренду, собственность) не означает понуждения к заключению соответствующих договоров (аренды, купли-продажи).

По мнению Конституционного Суда, положение п. 2 ст. 3 Вводного закона, «предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а потому не может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества. В равной мере оно не может рассматриваться как допускающее национализацию» (п. 2 определения).

Свою позицию по вопросу переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками высказал также Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно п. 1 постановления от 24 марта 2005 года № 11, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками является правом, а не обязанностью юридического лица, в том числе религиозной организации.

Очевидно, ВАС РФ, разъясняя приведенную формулировку п. 2 ст. 3 Вводного закона, имел в виду право юридических лиц выбрать «по своему желанию» (точнее, по собственному усмотрению) вариант переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Для юридических лиц возможны следующие варианты переоформления данного права: на право собственности либо на право аренды, а для религиозных организаций, кроме того, на право безвозмездного срочного пользования. Государственные органы не вправе ограничивать принадлежащую юридическому лицу свободу выбора одного из данных вариантов. Однако такой «выбор» должен осуществляться юридическим лицом в соответствии с законом. Например, согласно правилам, установленным ст. 36 ЗК РФ, религиозная организация не вправе требовать от уполномоченного органа бесплатной передачи в собственность земельного участка, на котором расположено здание религиозного назначения, находящееся в безвозмездном пользовании религиозной организации.

Неисполнение в срок предусмотренного законом требования о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком влечет в определенных случаях административную ответственность. Согласно ст. 7.34 КоАП РФ «нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей». Как видим, большинство религиозных организаций, фактически, выведено из-под действия указанной статьи, поскольку КоАП РФ не предусматривает административной ответственности за неисполнение в срок требования о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право безвозмездного срочного пользования. Вместе тем, по мнению Юридической службы Московской Патриархии, религиозные организации, которые до 1 июля 2012 г. не воспользовались правом безвозмездного получения в собственность земельного участка, на котором расположены здания (сооружения), оформленные в собственность религиозной организации до указанной даты, находятся под угрозой применения штрафных санкций.

С 1.03.15 вступит в силу новая редакция Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в ред. от 23.06.14 № 42), которая не меняет сложившуюся на сегодняшний день ситуацию в сфере переоформления.

Согласно п. 1, 2 ст. 3 новой редакции данного Федерального закона «право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации».

10. Монастырь арендует земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства. Договором аренды предусмотрено право выкупа монастырем указанного участка. Будут ли в этом случаи проводиться торги?

Согласно действующей редакции ЗК РФ, торги в данном случае должны проводиться.

Новая редакция ЗК РФ несколько иначе регламентирует вопрос выкупа арендуемого земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 39.3 новой редакции ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

При этом в соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.3 новой редакции ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду юридическому лицу, этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим юридическим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Данное правило будет применяться к отношениям, возникшим на основании договоров аренды, заключенных не ранее 1.03.15.

11. Здание храма в 2006 г. было оформлено в собственность подворья. При этом право на земельный участок подворье не оформило. В 2007 г. территория, на которой расположен храм, была включена в состав государственного природного заповедника. На основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ подворье направило заявление о безвозмездной передаче данного земельного участка в собственность подворья. Однако администрация заповедника отказывает нам в предоставлении земельного участка. Правомерен ли такой отказ? Каким образом решается этот вопрос в рамках новой редакции ЗК РФ?

В силу п. 2 ст. 6 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» пп. 1 п. 4 ст. 27 ЗК РФ, природные ресурсы и недвижимое имущество (в том числе земельные участки), расположенные в границах государственных природных заповедников, являются федеральной собственностью и изымаются из гражданского оборота, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Земли и земельные участки государственных заповедников находятся в федеральной собственности и предоставляются федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление государственными природными заповедниками в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 11 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях», п. 6 ст. 95 ЗК РФ).

Из приведенных норм закона следует, что подворье не может получить земельный участок в границах государственного природного заповедника ни в собственность, ни в пользование. Земельные участки на территории заповедника предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление заповедниками.

Поэтому отказ в предоставлении земельного участка правомерен. С вступлением в силу новой редакции ЗК РФ положение дел не изменится.

12. Земельный участок, находящийся в городской собственности, предоставлен приходу в безвозмездное срочное пользование на 11 месяцев под строительство храма. Храм до сих пор не построен; срок действия договора истек два года назад. Могут ли городские власти продать земельный участок с аукциона?

Как уже отмечалось, согласно п. 2 ст. 689, п. 2 ст. 621 ГК РФ, в случае, если пользователь (в данном случае религиозная организация) продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора безвозмездного пользования при отсутствии возражений со стороны собственника (в данном случае уполномоченного органа), договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако, в таком случае собственник земельного участка получает право по любым причинам во внесудебном порядке во всякое время отказаться от договора, известив об этом религиозную организацию-пользователя за один месяц (п. 1 ст. 699 ГК РФ).

После изъятия земельного участка у пользователя собственник вправе распорядиться им по собственному усмотрению, в том числе продать с аукциона.

Однако в период действия договора собственник не вправе продать земельный участок. Соответствующий запрет установлен пп. 7 п. 8 ст. 39.11 новой редакции ЗК РФ.

Следует отметить, что ГК РФ позволяет собственнику имущества, переданного в безвозмездное пользование, отчуждать это имущество в период действия договора. При этом к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении имущества обременяются правами пользователя (п. 1 ст. 700 ГК РФ). Однако, данная норма ГК РФ не применяется к договорам безвозмездного пользования земельными участками, поскольку в соответствии с п. 1.1 ст. 24 новой редакции ЗК РФ договор безвозмездного пользования земельным участком заключается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации. Нормы ЗК РФ как специальные имеют в данном случае преимущество перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

13. В безвозмездном пользовании епархии находится муниципальный земельный участок, предоставленный под строительство здания благотворительного назначения (детского приюта). Инвестор предлагает епархии заключить инвестиционный договор, согласно которому епархия передает в аренду инвестору данный земельный участок на срок строительства здания. Вправе ли епархия передать в аренду земельный участок, предоставленный ей в безвозмездное пользование?

Действующая редакция ЗК РФ скорее запрещает, чем разрешает такую сделку, поскольку по смыслу п. 2 ст. 22 ЗК РФ, в качестве арендодателей земельных участков могут выступать только их собственники.

С 1.03.15 ситуация должна измениться. Дело в том, что п. 2 ст. 22 ЗК РФ будет действовать в новой редакции, согласно которой «земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом». Таким образом, указание на то, что договор аренды земельного участка заключается его собственником, новая редакция ЗК РФ уже не содержит.

В свою очередь, в силу ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть, в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду. Это означает, что с согласия собственника земельного участка пользователь может сдать в аренду земельный участок, предоставленный ему в безвозмездное пользование. Согласие собственника государственного (муниципального) земельного участка в лице уполномоченного государственного (муниципального) органа может быть зафиксировано в договоре безвозмездного пользования либо оформлено в виде отдельного документа.

14. Собственник соседнего земельного участка-ООО обратился с просьбой обеспечить регулярный проезд его грузового автотранспорта через муниципальный земельный участок, принадлежащий сельскому приходу на праве безвозмездного срочного пользования. Руководство ООО предлагает плату за обеспечение проезда. Каким образом оформить отношения? Требуется ли согласие собственника земельного участка?

В данном случае идет речь о возможности ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуте).

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ «собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)».

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает заключение соглашения о сервитуте для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 1 ст. 274 ГК РФ).

В силу действующей редакции ЗК РФ «частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством» (п. 1 ст. 23 ЗК РФ).

Согласно нормам гражданского законодательства, «сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка» (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Он может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 4 ст. 274 ГК РФ).

Таким образом, в рамках действующей редакции ЗК РФ приход, имеющий земельный участок в безвозмездном пользовании, не может стать стороной соглашения о сервитуте. Поэтому одним из возможных вариантов может стать неофициальная договоренность между приходом и ООО о регулярном проезде грузового автотранспорта. Плату за обеспечение такого проекзда можно оформлять договором пожертвования на уставные цели. Следует, однако, иметь ввиду, что нецелевое использование земельного участка может быть выявлено уполномоченным государственным органом в ходе плановой или внеплановой проверки. Такое использование чревато расторжением договора безвозмездного пользования, заключенного между местной администрацией и приходом (пп. 2 п. 1 ст. 47, пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ).

С 1.03.15 вступят в силу новые правила. В соответствии с п. 1 ст. 39.24 новой редакции ЗК РФ «в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в …безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь… земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если …договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное».

Таким образом, применительно к нашей ситуации, с 1.03.15 приход, имеющий муниципальный земельный участок в безвозмездном пользовании, может стать стороной соглашения о сервитуте.

Соглашение о сервитуте подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 274 ГК РФ) и может быть возмездным, то есть предусматривать плату за пользование земельным участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ).

15. Подворье имеет в безвозмездном срочном пользовании земельный участок, находящийся в федеральной собственности. На данном земельном участке расположен храм, который недавно был признан объектом культурного наследия регионального значения и оформлен в собственность субъекта Российской Федерации. ТУ Росимущества потребовало расторгнуть договор безвозмездного срочного пользования земельным участком ввиду передачи его в региональную собственность. Правомерно ли требование ТУ Росимущества?

Согласно п. 1 ст. 700 ГК РФ собственник имущества, переданного в безвозмездное пользование, вправе произвести отчуждение его отчуждение в собственность третьих лиц. При этом к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении имущества обременяются правами пользователя.

Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации допускает переход права собственности на земельный участок к новому собственнику без прекращения заключенного договора безвозмездного пользования земельным участком. Действующая редакция Земельного кодекса Российской Федерации никаких исключений из данного правила не содержит.

Согласно новой редакции ЗК РФ в случае безвозмездной передачи земельного участка из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации (либо в муниципальную собственность) подлежат расторжению исключительно договоры безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными федеральным структурам, а именно федеральному органу государственной власти, его территориальному органу, федеральному казенному предприятию, федеральному государственному предприятию, федеральному государственному учреждению, созданной Российской Федерацией некоммерческой организации. Таким образом, договоры безвозмездного пользования, заключенные с иными субъектами права, в том числе с религиозными организациями, сохраняются и не подлежат расторжению.

16. Земельный участок, на котором построен храм, закреплен за воинской частью. Строительство храма велось без оформления разрешительной документации силами воинской части. Может ли епархия получить храм и земельный участок в безвозмездное пользование?

Для решения этого вопроса необходимо легализовать самовольную постройку (здание храма) в судебном порядке (на основании ст. 222 ГК РФ) путем подачи в суд заявления Минобороны России о признании права собственности Российской Федерации на соответствующее здание храма.

После государственной регистрации права федеральной собственности на указанное здание, он может быть передан в безвозмездное пользование епархии на основании Федерального закона № 327-ФЗ от 30.11.10 «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности». При этом право оперативного управления воинской части на здание храма (если оно возникло) подлежит прекращению (ст. 5 Федерального закона № 327-ФЗ от 30.11.10).

Вопрос о передаче земельного участка, закрепленного за воинской частью, в безвозмездное пользование религиозной организации следует решать с учетом положений постановления Правительства РФ № 234 от 3.04.2008. Как уже указывалось, возможны два варианта решения вопроса.

Вариант № 1 — предварительное прекращение права воинской части на данный земельный участок и передача его в казну Российской Федерации. По завершении этих процедур епархия может подать заявление на передачу указанного земельного участка в безвозмездное пользование.

Вариант № 2 — решение Правительства РФ о согласовании договора безвозмездного пользования между воинской частью и епархией при сохранении земельного участка в постоянном (бессрочном) пользовании воинской части. В таком случае для предоставления земельного участка, закрепленного за воинской частью, в безвозмездное пользование епархии необходимы, помимо решения воинской части, также согласие Минобороны России (298 ГК РФ) и решение Правительства РФ.

Из двух вариантов, безусловно, более предпочтительным является вариант № 1.

Юридическая служба Московской Патриархии /Патриархия.ru

Статус сведений ЕГРН – «актуальные незасвидетельствованные»

Защита прав на землю

Иски о защите прав на землю

Земельные отношения в Москве

Земля в аренду у г. Москвы
- Арендная плата за землю в г. Москве
- Предоставление земельных участков в аренду без торгов под объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты
Особенности строительства на арендованном участке в г. Москве. Арендная плата при строительстве
- Заключение дополнительного соглашения. Расчет арендной платы
- Проблемные моменты расчета арендной платы. Возможность ее законной оптимизации
- Рассрочка внесения повышенной арендной платы
- Особенности договора аренды для достройки объекта незавершенного строительства
Разрешённое использование и функциональное назначение земельных участков и объектов капитального строительства в соответствии с законодательством г. Москвы
- Порядок и основания установления разрешенного использования участка в Москве
- Классификация видов разрешенного использования в Москве
- Функциональное назначение объектов капитального строительства в г. Москве
- Плата за изменение разрешенного использования участков в г. Москве
Выбор схемы земельно-правовых отношений при реализации строительного проекта в г. Москве
Приобретение в собственность земельных участков в г. Москве
Специфика формирования и предоставления земельных участков собственникам объектов недвижимости в г. Москве
Налог на имущество по кадастровой стоимости в Москве
Ограничения и обременения прав на земельные участки в г. Москве
Особо охраняемые природные территории Москвы
Запрет на строительство (реконструкцию) в г. Москве
- Порядок установления и снятия запрета на строительство
- Экономические особенности режима запрета на строительство
Статус объектов самовольного строительства в г. Москве
Разрешение на строительство не требуется
Нецелевое использование земельных участков в г. Москве
Условия землепользования в «Новой Москве»

Земельные отношения в Московской области

Порядок предоставления земельных участков в Московской области
Порядок определения арендной платы за земельные участки в Московской области
Изменение вида разрешенного использования земельных участков в Московской области
Получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка
Ограничения прав на земельные участки в Московской области
Использование земель сельскохозяйственного назначения в Московской области

Вопросы градостроительной деятельности

Комплексное сопровождение строительства
Градостроительный регламент участка. Генеральный план и правила землепользования и застройки
- Изменение ПЗЗ
- Распространенные нарушения в правилах землепользования и застройки. Судебное оспаривание ПЗЗ
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Москве
- Специфика зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») по ПЗЗ Москвы
- Изменение Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы
- Получение ГПЗУ в Москве
Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Московской области
Проект планировки территории
- Ситуации, когда подготовка проекта планировки обязательная
- Подготовка проекта планировки в Москве
- Подготовка проекта планировки в Московской области
Проект межевания территории
Зоны с особыми условиями использования территории
- Общий порядок установления границ и режима зон с особыми условиями использования их отражения в ЕГРН
- Зона санитарной охраны питьевого водоснабжения г. Москвы
- Санитарно-защитная зона
- Зоны объектов культурного наследия
- Зоны, связанные с объектами транспорта, энергетики и связи
- Особо охраняемые природные территории (ООПТ)
Порядок осуществления строительства
- Инженерные изыскания и подготовка проектной документации
- Экспертиза проектной документации
- Получение разрешения на строительство
- Осуществление строительства
- Получение разрешения на ввод в эксплуатацию
- Строительство без разрешения на строительство
Реконструкция. Отличие от капитального ремонта и нового строительства
Строительство индивидуальных жилых домов (садовых домов и ИЖС)
Комплексное устойчивое развитие территории (КУРТ)
- Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей недвижимости
- Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления
Договор о комплексном освоении территории
- Заключение договора о комплексном освоении территории
- Права и обязанности по договору о комплексном освоении территории
- Преимущества и недостатки договора о комплексном освоении территории
- Комплексное освоение территории для строительства жилья экономического класса
Развитие застроенной территории
- Порядок заключения договора о развитии застроенной территории и договоров аренды участков
- Права и обязанности сторон по договору о развитии застроенной территории
- Основания расторжения договора о развитии застроенной территории

Оборот объектов недвижимости

Понятие объекта недвижимости
Проверка недвижимости перед покупкой
Размещение некапитальных объектов
Объекты незавершенного строительства
- Понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него
- Права на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства
Споры об объектах самовольного строительства
Признание недвижимого имущества бесхозяйным
Защита права собственности
Возникновение права собственности на основании приобретательной давности
- Порядок оформления прав на имущество в порядке приобретательной давности

Защита интересов в судах

Судебная защита прав на землю
- Иски о защите прав на землю
- Защита прав на землю путем оспаривания действий либо бездействия публичных органов
Защита права собственности
Судебная защита по корпоративным спорам
- Споры о восстановлении корпоративного контроля
- Оспаривание решений органов управления юридического лица
- Оспаривание сделок хозяйственного общества
Судебная защита по искам об оспаривании сделок
Судебная защита по искам о взыскании
Судебная защита по делам об оспаривании действий или бездействия публичных органов
Затягивание рассмотрения судебных споров: тактики и контртактики

Вопросы банкротства

Банкротство: обзор последствий введения процедуры и правовых возможностей
В чем выгода процедуры банкротства для должника?
В чем выгода процедуры банкротства для кредитора?
Как оспорить сделки должника, совершенные в преддверии банкротства?
- Подозрительные сделки с неравноценным встречным предоставлением
- Подозрительные сделки с целью причинения вреда другим кредиторам
- Сделки с предпочтением
- Сделки, совершенные с целью злоупотребления правом
Как заставить директора и владельца бизнеса платить по долгам должника?
Как правильно бороться с фиктивными требованиями кредиторов?
Банкротство физических лиц: как очиститься от долгов?
Образец письма должнику от кредитора с требованием о добровольной уплате долга и описанием последствий введения процедуры банкротства

Инвестиционная деятельность

Виды инвестиционных договоров в сфере строительства
- Договоры купли-продажи будущей вещи
- Смешанные договоры, содержащие элементы подряда и купли–продажи будущей вещи
- Договор простого товарищества при реализации строительных проектов
Инвестиционные контракты с участием публичных субъектов
Способы привлечения средств граждан для жилищного строительство. Долевое участие в строительстве
- Специальные требования при заключении договора долевого участия
- Условия договора долевого участия
Публично-частное партнёрство как форма инвестиций в проекты с государственным участием
- Концессионные соглашения
- Государственно-частное и муниципально-частное партнерство

Защита прав участников долевого строительства

Гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства
Нарушение сроков строительства застройщиком: способы защиты
Ответственность застройщика перед участником долевого строительства
Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства
Передача застройщиком объекта долевого строительства с недостатками
Расторжение договора участия в долевом строительстве
Применение законодательства РФ о защите прав потребителей по спорам с участием дольщиков
Последствия незаконного привлечения застройщиком денежных средств граждан
Защита прав участников строительства при банкротстве застройщиков
- Возможные варианты требований дольщика
- Процедуры банкротства застройщика
- Объект незавершенного строительства и земельный участок застройщика-банкрота
- Реализация с торгов объекта незавершенного строительства и иного имущества
- Передача завершенного строительством объекта

Примеры работ

Примеры работ

Град. аудит

Контакты

Как получить земельный участок в аренду без проведения торгов?

Собираетесь приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов ? Прежде всего, ознакомьтесь с действующим законодательством, регулирующим вопросы оснований и порядка предоставления государственных или муниципальных земельных участков в пользование граждан и организаций.

Федеральными законами № 171-Ф3 от 23.06.2014, № 224-Ф3 от 21.07.2014, № 487-Ф3 от 29.12.2014 в Земельный кодекс РФ были внесены изменения, существенным образом меняющие порядок распоряжения земельными участками. Основная часть указанных поправок вступила в силу с 01.03.2015 года.

В настоящем аналитическом материале рассмотрены основные вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, в аренду без проведения торгов после 01.03.2015.

Правовой Центр ДВА М готов помочь Вам реализовать свои права на приобретение в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и оказать осуществить полное юридическое сопровождение, в том числе по вопросам:

Подготовки юридических заключений
Представительства в уполномоченных органах
Представления интересов в суде
Взаимодействия с проектировщиками и экспертами
Комплексного юридического сопровождения строительных и инвестиционных проектов

1. Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения аукциона

1.1. Редакция Земельного кодекса РФ, действующая до 01.03.2015, предусматривала достаточно широкий перечень оснований, при которых земельные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду без проведения торгов. По существу, исключительно на торгах подлежали предоставлению земельные участки для целей жилищного строительства. Иные виды разрешенного использования оставляли возможность предоставления участков в аренду без проведения торгов при соблюдении ряда условий (в частности, при условии заблаговременной публикации о планируемом предоставлении земельного участка).

После 01.03.2015 данный порядок претерпел существенные изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (действует с 01.03.2015) договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых исключительно в форме аукциона, за исключением случаев, прямо предусмотренных пунктом 2 данной статьи .

Кроме того, в силу п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 Кодекса (см. п.3 настоящей Справки).

Таким образом, по общему правилу, любое предоставление земельных участков в аренду должно проводиться на аукционе, кроме случаев, прямо предусмотренных Земельным кодексом РФ .

1.2. Частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено 34 основания заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Из них практическое значение для органа местного самоуправления имеют следующие основания:

1) предоставление земельных участков юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального или местного значения (подп. 4 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Из данного пункта следует, что предоставление земельных участков для строительства котельных, КНС, объектов электрического хозяйства осуществляется без проведения аукциона;

2) предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и(или) лицам, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (подп. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса). Данное основание является аналогом существовавшей ранее ст. 36 Земельного кодекса РФ, определявшей исключительное право собственников расположенных на земельном участке зданий, строений и сооружений на их приобретение по своему усмотрению в аренду либо в собственность;

3) предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Более детально данное основание рассмотрено в п.2.2 настоящей Справки;

4) предоставление земельного участка в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (подп. 11 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

5) предоставление земельного участка взамен участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд (подп. 16 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Вступающая в действие с 01.03.2015 редакция Земельного кодекса РФ позволяет изымать земельные участки, обремененные арендой, для государственных или муниципальных нужд с предоставлением участка взамен изымаемого. В этом случае, как следует из анализируемых положения закона, предоставление земельного участка взамен изымаемого осуществляется без торгов;

6) предоставление земельного участка лицу, которое имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте (подп. 18 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Основания для предоставления земельного участка в собственность без торгов закреплены в ст. 39.3 Земельного кодекса РФ. Если основания для предоставления участка в собственность без проведения торгов имеются, но участок ограничен в обороте либо зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, данная коллизия разрешается путем заключения с правомочным лицом договора аренды данного участка без проведения торгов;

7) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства (подп. 19 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Принципиально отметить, что предоставление участка для целей огородничества, равно как и участка для ЛПХ вне границ населенного пункта , осуществляется без проведения торгов. Процедура предоставления данных участков проанализирована в п. 2.3 настоящей Справки. Обращаем внимание, что предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов, осуществляется согласно процедуры, регламентированной ст. 39.18 Земельного кодекса РФ (см. п.3 настоящей Справки);

8) предоставление земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с использованием недрами, недропользователю (подп. 20 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

9) предоставление земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, лицу, с которым заключено концессионное соглашение (подп. 23 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

10) предоставление земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка (подп. 5 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

11) предоставление земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подп. 31 ч.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

12) предоставление земельного участка арендатору, если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (подп. 32 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Детальный анализ порядка и оснований заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов приведен в п. 2.1. настоящей Справки.

Порядок заключения договоров аренды в случаях, не требующих проведения торгов закреплен ст. 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ и проанализирован в п. 2 настоящей Справки.

2. Порядок заключения договора аренды без проведения торгов

Порядок заключения договора аренды без проведения торгов зависит от того, по каким основаниям потенциальный арендатор имеет право на заключение такого договора.

В целях определения порядка заключения договора аренды без проведения торгов все основания для заключения договоров могут быть условно разделены на три группы:

1) заключение договора аренды с лицом, имеющим право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (основания, указанные в подп. 31 и 32 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

2) заключение договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства (основание, предусмотренное п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

3) заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов по иным основаниям, предусмотренным Земельным кодексом РФ.

Ниже приведен детальный анализ порядка заключения договоров аренды без проведения торгов по каждому из приведенных выше оснований.

Правовой центр ДВА М оказывает юридические услуги по вопросам предоставления земельных участков в аренду либо в собственность, в том числе:

проводит правовую экспертизу наличия оснований для предоставления участков без проведения торгов ;
обеспечивает юридическое сопровождение процедуры оформления прав на земельные участки со стадии формирования земельного участка до его предоставления в собственность (аренду);
осуществляет юридическое сопровождение участия заказчиков в проведении земельных аукционов и оспаривания их результатов;
оказывает услуги по представлению интересов в судах по спорам, вытекающих из оформления прав на земельные участки без проведения торгов .

2.1. Заключение без торгов договора аренды на новый срок.

В соответствии с ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, из данного правила имеется ряд исключений.

На заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов имеют право следующие лица:

2.1.1. Арендаторы земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, которые надлежащим образом использовали земельный участок в течение срока действия предыдущего договора аренды (подп. 31 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 5 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). В этом случае основанием для заключения договора аренды на новый срок является заявление арендатора, поданное арендодателю до заключения срока действия предыдущего договора аренды. Иных документов закон не требует.

2.1.2. Арендаторы земельных участков, если:

Земельный участок был предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подп. 1 ч. 3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ). Данное основание не распространяется на случаи, когда заключение договора без проведения торгов было осуществлено в связи с тем, что первоначальное предоставление земельного участка планировалось на основании торгов, но данные торги были признаны несостоявшимися в связи с наличием одной заявки (пп. 13, 14, 20 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ). В этом случае первичное предоставление земельного участка в аренду признается предоставлением с торгов и право на заключение нового договора аренды без проведения торгов у такого арендатора не возникает;

Земельный участок был предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (подп. 2 ч. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Из данной нормы следует, что даже если первичное предоставление участка гражданам для ведения садоводства или дачного хозяйства было осуществлено на аукционе, последующее предоставление такого участка в аренду на новый срок возможно и без проведения аукциона.

2.1.3 Предоставление земельного участка на новый срок без проведения торгов по основаниям, указанным в п. 2.1.2 настоящей Справки, допускается только при наличии одновременной совокупности всех следующих условий, определенных ч. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо. Например, на данном участке отсутствуют здания, строения или сооружения, принадлежащие на праве собственности или праве хозяйственного ведения иному лицу;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Данное условие является принципиальным и означает, что само по себе первичное предоставление участка в аренду без проведения торгов не дает право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, если на момент заключения нового договора такой земельный участок (исходя из его категории и вида разрешенного использования) должен быть предоставлен на аукционе (например, был изменен вид разрешенного использования участка для целей, связанных со строительством).

Для заключения договора аренды на новый срок по основаниям, указанным в п. 2.1.2. настоящей Справки, заинтересованные арендаторы предоставляют арендатору заявление о заключении нового договора аренды. Проверка наличия/отсутствия иных критериев, необходимых для заключения нового договора аренды без проведения торгов, возлагается на арендодателя.

2.2. Заключение без торгов договора аренды на достройку объекта незавершенного строительства.

Новая редакция Земельного кодекса РФ существенно меняет правовое регулирование режима землепользования участками, занятыми объектами незавершенного строительства, расположенными на арендованных участках, срок действия аренды которых истек.

Как отмечалось ранее, по общему правилу, лицо, которому земельный участок был предоставлен для целей строительства, не имеет преимущественного права на предоставление данного участка по договору аренды на новый срок без проведения аукциона (ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ если объект незавершенного строительства находится на земельном участке, срок действия договора аренды которого истек, орган, уполномоченный на распоряжение данным земельным участком, в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды вправе предъявить в суд требование об изъятии объекта незавершенного строительства и продаже его с публичных торгов .

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства определены статьей 239.1 Гражданского кодекса РФ и Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1299.

Лицо, купившее объект незавершенного строительства с публичных торгов, вправе однократно заключить аренды данного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Договор аренды в данном случае заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (ч. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Если в течение шести месяцев с момента завершения срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, уполномоченный орган не обратился в суд с иском об изъятии данного объекта и его продаже с публичных торгов либо если объект не был продан с торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, собственник объекта незавершенного строительства имеет право обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении с ним без проведения торгов договора аренды данного земельного участка для целей завершения строительства расположенного на нем объекта.

В этом случае договор аренды заключается на срок до трех лет (подп. 6 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Необходимо отметить, что описанные выше правовые режимы применяются к правоотношениям, возникшим после 01.03.2015.

В соответствии с п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке.

При этом, предоставление участка без торгов согласно рассматриваемому пункту Закона возможно однократно.

2.3. Порядок заключения договора аренды без проведения аукциона в иных случаях.

2.3.1. Предоставление без торгов сформированного участка.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков в случаях, не рассмотренных в пп. 2.1 и 2.2. настоящей Справки, урегулирован ст. ст.39.14-39.17 Земельного кодекса РФ.

Порядок заключения договора аренды зависит от того сформирован ли испрашиваемый земельный участок или нет. Если земельный участок сформирован и стоит на кадастровом учете, то для предоставления земельного участка в аренду - при наличии установленных на то оснований- заинтересованное лицо направляет в орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком, заявление о предоставлении земельного участка (ч. 1 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ).

В заявлении, наряду с прочим, указываются сведения о заявителе, кадастровый номер участка, основание предоставления земельного участка в аренду без проведения аукциона.

Принципиально отметить, что если Земельным кодексом РФ допускается предоставление земельного участка лицу в собственность либо в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель (ч. 6 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).

Заявление о предоставлении земельного участка без торгов должно быть рассмотрено уполномоченным органом в течение тридцати дней (ч. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ), в течение которых уполномоченный орган подготавливает проект договора аренды и направляет его заявителю (если границы земельного участка не нуждаются в уточнении) либо отказывает в предоставлении земельного участка по основаниям, закрытый перечень которых указан в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ (см. п. 2.3.3 настоящей Справки).

Вступающая в силу с 01.03.2015 редакция Земельного кодекса РФ не предусматривает необходимости публикации информации о планируемом предоставлении земельного участка без проведения торгов. Единственное исключение – предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйства для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, см. п. 3 настоящей Справки).

В соответствии с ч. 4 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления. Это означает, что при конкуренции заявок на один и тот же участок, который может быть предоставлен в аренду без проведения торгов (например, для ведения личного подсобного хозяйства за пределами населенного пункта), договор аренды заключается с лицом, первым подавшим заявку, без проведения аукциона.

2.3.2. Предоставление без торгов несформированного участка.

Если земельный участок, который может быть предоставлен без проведения торгов, не сформирован, процедуре его предоставления, описанной в п. 2.3.1. настоящей Справки должна предшествовать процедура предварительного согласования предоставления земельного участка (ч. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).

Суть данной процедуры заключается в следующем:

1) заинтересованное в предоставлении участка лицо подготавливает схему расположения испрашиваемого земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой участок (подп. 1 ч. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ);

2) заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В заявлении, наряду с прочим, указываются реквизиты заявителя, основания предоставления испрашиваемого участка без проведения торгов, вид права, на котором испрашивается участок, сведения об испрашиваемых границах участка, определенных схемой расположения, подготовленной заявителем, либо проектом межевания.

Соответственно, к заявлению прикладываются схема расположения земельного участка и документы, подтверждающие наличие оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка рассматривается в течение 30 дней.

Основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка являются наличие оснований для отказа в согласовании схемы расположения, указанных в п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ), а также наличие оснований, исключающих предоставление участка без торгов в соответствии со ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

В остальных случаях уполномоченный орган обязан согласовать предоставление земельного участка.

Решение о предварительном согласовании решения о предоставлении земельного участка является основанием для проведения за счет заявителя кадастровых работ по его формированию и постановке на кадастровый учет (пп. 4-5 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).

Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка действует два года (ч. 14 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ), в течение которых заявитель имеет право обеспечить постановку участка на кадастровый учет и обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка.

После постановки земельного участка на кадастровый учет заявитель, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании предоставления участка, обращается в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему участка в порядке, ранее рассмотренном в п. 2.3.1. настоящей Справки.

Необходимо отметить, что если в отношении одного участка поступило несколько заявок на предварительное согласование предоставления земельного участка, данные заявки рассматриваются в порядке их поступления (ч. 4 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ). Иными словами, при поступлении нескольких заявок на один участок приоритет отдается первой поступившей заявке без проведения торгов.

Еще раз необходимо отметить, что описанный в настоящем пункте порядок предварительного согласования при предоставлении земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйства для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, применяется с учетом специфики, указанной в ст. 39.18 Земельного кодекса (см. п. 2.3.4. настоящей Справки).

2.3.3. Основания отказа в предоставлении участков в аренду без проведения торгов.

Исчерпывающий перечень оснований, по которым уполномоченный орган вправе отказать в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, приведен в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Приведенные в данной статье основания отказа могут быть разделены на несколько условных групп 1:

1) заявитель не имеет права на предоставление участка без проведения торгов;

2) на участке имеются здания, строения или сооружения, которые принадлежат на вещном праве иным лицам;

3) участок обременен правами третьих лиц (правом собственности, аренды либо права постоянного (бессрочного) пользования). Соответственно, данное основание не применяется, если арендатор участка либо обладатель права постоянного (бессрочного) пользования обратились с заявлением о выкупе участка либо его переоформлении в аренду согласно пп. 9 и 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ;

4) участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования;

5) участок находится на территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении либо договор о развитии застроенной территории;

6) участок является предметом объявленного аукциона, в отношении него принято решение о предварительном согласовании предоставления либо в отношении участка ранее поступило заявление о проведении аукциона либо о предварительном согласовании его предоставления;

7) испрашиваемый заявителем вид использования участка не соответствует виду использования участка согласно данным кадастрового учета и документам территориального планирования (за исключением размещения линейных объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки территории);

9) границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

При наличии указанных в ст. 39.16 Земельного кодекса оснований, уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка без проведения торгов либо в согласовании предварительного предоставления участка (если испрашиваемый участок не был сформирован).

3. Специфика предоставления без торгов участков гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам в отдельных случаях

Рассмотренный в п. 2.3. настоящей Справки порядок предоставления земельных участков в аренду без торгов имеет свою специфику, применимую при предоставлении земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйства для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ в случае поступления заявления гражданина либо крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления указанных выше земельных участков уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий :

1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в средстве массовой информации, используемом для официальной публикации муниципальных нормативных правовых актов, и на сайте уполномоченного органа в сети «Интернет».

2) отказывает в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка по основаниям, указанным в п. 6 ст. 39.15 и ст. 39.16 Земельного кодекса РФ (см. пп. 2.3.2 и 2.3.3 настоящей Справки)

В извещении указываются:

1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;

2) информация о праве граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, в течение тридцати дней соответственно со дня публикации заявить о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка;

3) адрес и способ подачи заявлений о намерении участвовать в аукционе и сроках их направления;

4) адрес или иное описание местоположения земельного участка;

5) кадастровый номер и площадь земельного участка в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости, за исключением случаев, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать;

6) площадь земельного участка в соответствии с проектом межевания территории или со схемой расположения земельного участка, если подано заявление о предоставлении земельного участка, который предстоит образовать;

7) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории в случае, если образование земельного участка предстоит в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, условный номер испрашиваемого земельного участка, а также адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором размещен утвержденный проект;

8) адрес и время приема граждан для ознакомления со схемой расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, если данная схема представлена на бумажном носителе.

Решение о заключении договора аренды земельного участка либо о предварительном согласовании предоставления земельного участка принимается уполномоченным органом без проведения аукциона только в том случае, если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) о намерении участвовать в аукционе не поступили.

В этом случае уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не сформирован) либо о заключении договора аренды. В первом случае договор аренды заключается после постановки участка на кадастровый учет и поступления заявления от лица, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании предоставления участка. Договор заключается без проведения аукциона.

Если в течение тридцати дней с момента публикации извещения поступили иные заявления граждан и/или крестьянских (фермерских) хозяйств о готовности участия в аукционе, предоставление земельного участка осуществляется исключительно на аукционе.

При этом, согласно ч. 7 ст. 39.18 Земельном кодексе РФ в этом случае проведение аукциона является обязанностью, а не правом уполномоченного органа.

Порядок предоставления земельных участков на аукционе рассмотрен детально в отдельной аналитической справке.

1 Приведенный ниже перечень систематизирует основания отказа, установленные анализируемой статьей, но не является исчерпывающим и не охватывает все предусмотренные данной статьей исключения и нюансы.