По правилам осуществления деятельности по управлению МКД, утверждённым Постановлением Правительства РФ №416 от 15.05.2013 года , управление всеми жилыми домами должно осуществляться на основе действующих стандартов. В 2014 году в соответствии с ФЗ №184 от 27.12.2002 года «О техническом регулировании», а также согласно приказам Росстандарта разработаны и утверждены для добровольного использования национальные стандарты РФ ГОСТ Р .

Национальные стандарты были объединены под общим названием «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами». Документы утверждены Приказом Росстандарта №543 от 11.06.2014 года и введены в действие с 1 июля 2015 года.

Требования национальных стандартов ГОСТ Р к деятельности по управлению МКД

Национальные стандарты ГОСТ Р выработаны для обеспечения более тесного и лучшего взаимодействия между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями. Документы устанавливают конкретные требования к квалификации специалистов УК, порядку ведения и обновления технической документации, формированию состава, определению стоимости и взиманию оплаты выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.

Национальные стандарты и правила осуществления деятельности по управлению МКД устанавливаются Правительством РФ. Управляющая компания в целях надлежащего содержания общего имущества в доме должна обеспечивать санитарно-эпидемиологические мероприятия, следить за техническим состоянием МКД и контролировать пожарную безопасность.

Одним из основных условий национальных стандартов ГОСТ Р «Услуги жилищно- коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами» является наличие чётко сформулированного заказа на услуги (выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД).

Перечень национальных стандартов «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами»

В данный перечень входят следующие стандарты:

• ГОСТ Р 51929-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения.
• ГОСТ Р 56038-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования.
• ГОСТ Р 56037-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги диспетчерского и аварийно-ремонтного обслуживания. Общие требования.
• ГОСТ Р 51617-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования.
• ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования.
• ГОСТ Р 56193-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Общие требования.
• ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определения на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования.
• ГОСТ Р 56195-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов.Общие требования.

Эти стандарт целесообразно применять системно, чтобы оптимизировать процесс управления МКД и содержания общего имущества в доме. Для этого, прежде всего, потребуется утвердить состав общего имущества в доме , которое УК принимает для организации и выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту.

Порядок определения состава работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД

Контроль качества оказываемых работ и услуг

Управляющая компания должна отчитаться перед собственниками жилья за каждый вид работ и услуг, который они заказали (п. 5.21 «Предоставление заказчику отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом» ГОСТ Р 56038-2014).

Кроме того, после введения лицензирования деятельности управляющих компаний по управлению МКД осуществляется лицензионный контроль за их работой. За несоблюдение лицензионных требований управляющая компания может получить административный штраф в крупных размерах, а её руководитель попасть под дисквалификацию.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт проводит технический заказчик, которым может являться региональный оператор, ТСЖ или УК. При выборе на ОСС способа открытия счёта для формирования фонда капитального ремонта в решении собственников необходимо указать, что капитальный ремонт следует проводить по ГОСТ Р 56193-2014 .

Если фонд капремонта формируется на счёте регионального оператора , то именно этот оператор отвечает за организацию и проведение капитального ремонта. При выборе спецсчёта МКД вся процедура по организации и проведению капремонта ложится на плечи собственников помещений в доме.

Переход на управление МКД в соответствии со стандартами

В соответствии со ст.1 и 12 ФЗ №184 от 27.12.2002 года «О техническом регулировании» стандартизация деятельности управляющих компаний по управлению МКД основана на добровольном применении регламентирующих документов.

Для перехода на управление МКД по ГОСТ Р, нужно выполнить 3 условия:

1. На общем собрании собственников помещений нужно принять решение о добровольном переходе управления МКД и выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме на основе национальных стандартов ГОСТ Р. Указать в решении собственников жилья все выбранные национальные стандарты, утверждённые требования и порядок выполнения работ.
2. Специалисты УК должны изучить национальные стандарты с целью их применения на практике.
3. Управляющей компании нужно внедрить системы управления, подготовки персонала, оценки и контроля качества. УК предстоит внедрять систему оценки и контроля качества и не реже 1 раза в 5 лет в целях прохождения специалистами повышения квалификации (п. 9 ГОСТ Р 56192-2014).

Однако следует учесть, что стандартизация деятельности управляющей компании по управлению многоквартирными домами не должна противоречить соблюдению лицензионных требований, что является основополагающим принципом её работы.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, а также нежилые помещения, являющиеся частью жилого дома, принятые в установленном законом порядке как пригодные для проживания и для организации жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией...

I. Общие положения

1. Понятия, используемые в настоящем постановлении, а также подлежащие использованию при разработке и утверждении стандартов юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами (далее – Стандарты) означают следующее .

Управление жилищным фондом – это комплекс целенаправленных действий, включающий подготовку и принятие решений, связанных с обеспечением сохранности и надлежащего состояния многоквартирных домов, предоставление коммунальных услуг, а также организация и контроль принятых решений.

Управление многоквартирным домом - это процесс перспективного планирования, организации мероприятий по техническому содержанию и ремонту конструктивных элементов и инженерных систем, предоставления жителям иных услуг, предусмотренных действующим законодательством РФ, основанный на ведении мониторинга технического состояния многоквартирного дома (далее также – МКД) и направленный на создание благоприятных и безопасных условий проживания в жилищном фонде, а также обеспечение функционирования в нем социально-экономических процессов.

Содержание МКД – это техническое обслуживание (поддержание надлежащего технического состояния имущества) и ремонты (восстановление и улучшение состояния имущества), уборка и санитарно-гигиеническая очистка (санитарное содержание), другие работы, направленные на сохранность, обеспечение безопасности и создание необходимых условий для проживания и пользования помещениями, придомовыми земельными участками и расположенными на них объектами, включая элементы благоустройства и озеленения.

Ремонт многоквартирного дома – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических параметров здания.

Управляющая организация – организация, осуществляющая управление многоквартирным домом как специализированную профессиональную деятельность, включающую в себя процесс подготовки, принятия и организации исполнения решений, направленных на обеспечение сохранности надлежащего состояния общего имущества, пользования помещениями и общим имуществом в МКД, предоставление иных услуг, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Обслуживающая организация – организация, осуществляющая на условиях договора подряда комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных проектной документацией технических параметров, режимов работы его технических устройств.

Объект управления – это общее имущество собственников помещений в МКД.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, а также нежилые помещения, являющиеся частью жилого дома, принятые в установленном законом порядке как пригодные для проживания и для организации жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией .

Стоимость услуг управления, содержания, ремонта – рыночная стоимость, представляющая собой вознаграждение управляющей организации или обслуживающей организации за оказываемые услуги по управлению (содержанию) многоквартирным домом, предоставлению коммунальных услуг, которая не подлежит сокращению ниже определенного минимума работ и услуг, поскольку за этим может последовать угроза безопасности проживания и разрушение среды обитания населения.

Безопасность работ, услуг, эксплуатации, ремонта – состояние, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений .

2. Целью разработки Стандартов является формирование стандартных правил и действий при управлении, обслуживании и ремонте МКД, совершенствование качества работ (услуг) и обеспечение роста конкурентоспособности в сфере управления многоквартирными домами, создание современной базы документов по объекту управления, постоянное улучшение действующей системы менеджмента качества управления.

Стандарты являются общими для всех участников процесса управления многоквартирными домами (собственников, нанимателей или пользователей общего имущества многоквартирного дома, и для тех, кто занимается его управлением и обслуживанием).

Стандарты зависимы и связаны с принимаемыми в МКД перечнями работ и услуг, оказываемых при содержании и ремонте жилья и обеспечивающих безопасную эксплуатацию многоквартирных домов, с составом и порядком хранения и изменения технической документации по МКД, с ценами (стоимостями) содержания и ремонта 1 кв.м. жилья, с действующими тарифами на коммунальные ресурсы, с оплатой услуг управления. Перечисленные в стандартах работы и услуги являются обязательными для управляющих организаций, собственников, нанимателей, арендаторов жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и подлежат соответствующей оплате.

Стандарты необходимы для подтверждения профессиональной компетенции организации, претендующей на участие в управлении многоквартирным домом и соответственно для недопущения к этому процессу недобросовестных организаций независимо от выполнения требований стандартов действующих саморегулируемых организаций в области управления многоквартирными домами.

Стандарты разрабатываются в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Федеральным законом "О техническом регулировании", Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, Стандартами Национальной системы стандартизации Российской Федерации,

Стандарты разрабатываются в целях недопущения на рынок недобросовестных управляющих организаций, обеспечение ими:
- необходимого уровня безопасности жизни и здоровья граждан, сохранности общего и личного имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества, инженерной инфраструктуры МКД с учетом риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, повышения уровня экологической безопасности;
- конкурентоспособности и качества оказываемых работ (услуг), единства измерений и расчетов по измеренным параметрам, рационального использования ресурсов, взаимозаменяемости технических средств повышенной опасности (лифты, инфраструктура газоснабжения, машин и оборудования, их составных частей, комплектующих изделий и материалов), технической и информационной совместимости;
- применения при ремонтах (текущих и капитальных) современных, надежных, энергоэффективных и долгосрочных по сроку службы материалов, изделий, оборудования элементов инженерной инфраструктуры, ограждающих конструкций, повышение качества выполнения работ, оказания услуг, энергоэффективности жилого многоквартирного дома;
- содействия соблюдению требований действующих технических регламентов, национальных и международных стандартов ISO (ИСО), МЭК и других международных организаций, к которым присоединилась Российская Федерация, а также стандартам, разработанным для обеспечения выполнения международных обязательств Российской Федерации;
- создания систем (информационных баз данных) классификации, кодирования и защиты технико-экономической и социальной информации о проживающих гражданах, систем автоматизации расчетов стоимости произведенных работ и оказанных услуг, услуг по управлению многоквартирными домами, систем обеспечения контроля качества работ (услуг), систем поиска и передачи данных, содействия проведению работ по унификации всех этих процессов работы;
- распространения и использования полученных в различных областях знаний результатов исследований (испытаний), измерений, разработок в области управления многоквартирными жилыми домами;
- формирования стоимости услуг по управлению, обслуживанию и эксплуатации многоквартирного дома.

I. Стандарты деятельности, относящиеся к управлению многоквартирным домом:
Стандарт деятельности по управлению многоквартирным домом.
Управление многоквартирным домом включает в себя:
- сбор информации о текущем состоянии общего имущества;
- определение целей управления многоквартирным домом;
- планирование мер по достижению целей (разработка плана
управления как стратегии достижения целей);
- постановку задач на определенные периоды (разработка текущих и перспективных планов);
- организацию комплекса действий (работ, мероприятий) по реализации текущих и перспективных планов;
- обеспечение финансирования реализации планов;
- координацию и стимулирование деятельности исполнителей для достижения наилучшего результата;
- контроль достижения планируемых результатов;
- анализ и корректирование планов (а в отдельных случаях и целей управления).

Функции управления многоквартирным домом включают, но не ограничиваются следующими функциями :
1. Организация общих собраний собственников, заседаний правления ТСЖ и участие в них:
- составлять и использовать административный календарный план собраний товарищества, других событий и мероприятий;
- составлять и представлять правлению отчет по управлению домом;
- составлять повестки дня и информационные материалы для заседаний правления;
- готовить и распространять уведомления о собраниях;
- разрабатывать и использовать процедуры выборов и голосований на общих собраниях собственников/членов товарищества в соответствии с руководящими документами;
- организовывать и участвовать в общих собраниях и заседаниях правления;
- вести протоколы и готовить проекты резолюций.

2. Администрирование и юридические вопросы:
- организовать и вести делопроизводство товарищества (в т.ч. договоры и переписку);

- готовить документы для продаж, аренды и других сделок, если это требуется в соответствии с руководящими документами товарищества;
- содействовать связи между товариществом/правлением и юридическим консультантом;
- предоставлять информацию и рекомендации правлению для принятия решений;
- консультировать правление и давать ему советы по профессиональным вопросам;
- помогать правлению в подготовке правил, порядков и процедур;
- разрабатывать процедуры сбора взносов и платежей для утверждения правлением;
- быть в курсе архитектурных требований или требований по изменению помещений;
- устанавливать и фиксировать нарушения ограничений, правил и порядков, установленных товариществом;
- применять процедуры к нарушителям (в т. ч. правил и архитектурных требований), как это установлено правлением;
- применять санкции за неплатежи, как установлено руководящими документами и политикой правления, доводить информацию о неплатежах до юридического консультанта;
- содействовать связи между товариществом/правлением и членами товарищества;
- представлять товарищество перед внешним сообществом (в т.ч. во взаимоотношениях с местной администрацией, СМИ и организациями местного самоуправления);
- разрабатывать, обновлять и распространять специальную информацию для данного жилого комплекса (в т.ч. перечень услуг и исполнителей);
- готовить и/или предоставлять дружелюбные информационные материалы о поставщиках, доступных удобствах и услугах, часах работы, потенциальных покупателях недвижимости, собственниках и нанимателях (в т. ч. "пакет знакомства").

3. Финансовый контроль. Бюджет, резервные фонды, инвестиции и оценка (платежи):
- консультировать правление и давать ему советы по финансовым вопросам;
- анализировать финансовые тенденции при составлении бюджета;
- разрабатывать и корректировать долгосрочные планы расходов и резервов, при необходимости привлекая профессиональных консультантов;
- готовить проект годового бюджета, включая операционные расходы, расходы на капитальные цели и резервы;
- изыскивать альтернативные источники доходов;
- определять способы финансирования резервных фондов;
- распределять средства бюджета, как установлено в руководящих документах;
- разрабатывать и использовать эффективные процедуры рассылки счетов и сбора платежей;
- готовить и рассылать уведомления о выставляемых счетах и уведомления о задолженностях;
- применять санкции: плата за просрочку, проценты, пени по неоплаченным счетам, как установлено руководящими документами и политикой правления;
- доводить информацию о неплатежах до юридического консультанта;
- готовить и предоставлять необходимую документацию для "внешнего воздействия" на неплательщика;
- вести финансовую отчетность товарищества в соответствии с официально принятой учетной политикой;
- разрабатывать и применять процедуры внутреннего финансового контроля;
- разрабатывать/утверждать эффективные процедуры по оплате внешних счетов;
- производить регулярные плановые платежи от имени товарищества в рамках переданных полномочий;
- документировать все финансовые потоки и сделки;
- готовить регулярные плановые финансовые ведомости и отчеты;
- анализировать финансовые ведомости и отчеты и доводить существенные факты и требования до правления;
- выполнять инвестиционную политику, установленную правлением;
- находить независимых консультантов-бухгалтеров для целей товарищества;
- предоставлять независимому аудитору и/или бухгалтеру финансовые отчеты товарищества, если необходимо.

4. Управление рисками и страхование:
- отвечать на запросы (заявки) жильцов/собственников;
- выявлять источники потенциальных потерь;
- рекомендовать профессиональных специалистов по управлению рисками и страховщиков;
- разрабатывать и применять методики управления рисками;
- разрабатывать и применять программы безопасности;
- разрабатывать и применять планы на случай чрезвычайных ситуаций;
- контролировать страховое покрытие по действующим договорам страхования (в т.ч. страхования от катастроф/несчастных случаев, от нарушения материальной ответственности, от нарушения (денежных) обязательств, страхования имущества), как установлено руководящими документами и политикой правления;
- документировать, предъявлять и координировать страховые претензии.

5. Содержание общего имущества:
- отвечать на запросы (заявки) жильцов/собственников;
- консультировать правление и давать ему советы по техническим вопросам содержания имущества;

- определять состав общего имущества, подлежащего содержанию и ремонту;
- инспектировать общее имущество, подлежащее содержанию и ремонту;
- готовить и представлять правлению отчет по результатам инспекции;
- предоставлять правлению рекомендации по содержанию общего имущества;
- разрабатывать, утверждать и применять системы контроля, чтобы обеспечить документирование и выполнение задач по содержанию и ремонту;
- выполнять программы содержания, ремонта и замены общего имущества и соответствующих решений правления;
- разрабатывать и выполнять планы профилактического ремонта;
- разрабатывать и применять программы срочного (аварийного) ремонта;
- организовать получение, уточнение и ответы на заявки на ремонт от собственников.

6. Работа с подрядчиками:
- готовить и представлять правлению пакеты информации по конкурсным предложениям;
- организовывать подготовку спецификаций (технических документов) и конкурсной документации;
- отбирать квалифицированных подрядчиков;
- проводить переговоры по сервисным договорам;
- координировать переговоры по условиям договоров с юридическим консультантом товарищества;
- контролировать существенные условия договоров (в т.ч. стороны, объем работы и вознаграждение);
- обеспечить проверку договоров юридическим консультантом до подписания/принятия решения о найме;
- проверять договоры на соответствие местным правилам и нормам до начала работ по договору;
- оценивать исполнение стандартных договоров;
- добиваться установления и требовать исполнения гарантийных обязательств.

7. Кадровая политика:
- разрабатывать и применять правила и процедуры по отношению к персоналу (в соответствии с федеральными законами, и местным законодательством);
- разрабатывать и корректировать рабочие инструкции для штатных сотрудников;
- применять процедуры подбора, найма и увольнения персонала;
- осуществлять надзор над работой персонала;
- утверждать цели и задачи работы персонала, оценивать выполнение работы и периодически проводить обсуждение работы с персоналом;
- вести и должным образом хранить личные дела сотрудников.

Стандарт взаимодействия с саморегулируемой организацией в области управления многоквартирными домами .
Стандартом определяются действия управляющей организации на рынке услуг управления жилищным фондом, вопросы, необходимые для решения и порядок взаимодействия с саморегулируемой организацией в случаях гарантированного обеспечения организацией более высоких показателей качества работы по сравнению с другими организациями и стандартами, установленными саморегулируемой организацией.

Стандарт, регламентирующий деятельность организации в сфере страхования имущества организации, общего имущества многоквартирного дома, гражданской ответственности управляющей организации перед третьими лицами .
Настоящий стандарт определяет отношения управляющей организации и собственников жилых и нежилых помещений в МКД в отношении ответственности каждой из сторон перед третьими лицами в случаях возникновения каких-либо непредвиденных последствий от их деятельности.

Стандарт, регламентирующий деятельность организации в области управления проектами реконструкции и капитального ремонта многоквартирных жилых домов .
Цель данного стандарта - стимулирование управляющих организаций на развитие своей деятельности по управлению многоквартирными домами в плоскости практического применения современных проектов в области реконструкции зданий при проведении капитального ремонта, расширения жилых площадей посредством, например, надстройки зданий, заполнения угловых и торцевых пространств застройки, строительства подземного паркинга под существующими строениями и т.д. с целью улучшения качества обслуживания населения, сокращения энергоемкости. Стандарт должен обязывать применение при ремонтах (текущий и капитальный) современных и надежных, энергоэффективных и долгосрочных по сроку службы материалов, изделий, оборудования элементов инженерной инфраструктуры, ограждающих конструкций, повышение качества выполнения работ, оказания услуг, энергоэффективности МКД. В случаях непосредственного исполнения управляющей организацией указанных функций или части указанных функций по управлению проектами она обязана оформлять соответствующие допуски на эти виды работ.
Результатом деятельности по управлению многоквартирным домом являются работы и услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда.

II. Стандарты по техническому обслуживанию многоквартирного дома

Стандарты технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) МКД обеспечивают надлежащее функционирование зданий и инженерных систем многоквартирного дома в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Текущий ремонт здания включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей в норме.

Технические осмотры МКД проводятся с целью установления возможных причин возникновения дефектов и мер по их устранению. При осмотре осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений.

1. Стандарты обеспечения безопасной эксплуатации жилых зданий и обеспечения безопасного проживания граждан :
- Стандарт определения понятий осмотра (планового и внепланового технического осмотра), обследования, обслуживания, содержания (технического обслуживания) и ремонта (текущего, капитального, аварийного) общего имущества многоквартирного дома, диспетчерских служб и их обязанностей .
Данный стандарт обязателен для всех организаций, работающих в сфере управления многоквартирными домами. Стандарт устанавливает единообразие в терминологии и содержательной части понятий. Стандарт унифицирует работы и услуги и дает возможность сравнивать стоимости услуг и качество работ за одни и те же средства. Стандарт подчеркивает, что сохранность объекта в первую очередь зависит от того, насколько детально и качественно наблюдают, контролируют состояние объекта в целом и его элементов в частности (подвалы, фундаменты, кровли, балконы, ливневую канализацию и т.д.).
Технические осмотры включают:
– плановые осмотры жилых зданий;
– общие, то есть осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
– частичные осмотры, предусматривающие осмотр отдельных элементов здания или помещений;
– внеочередные (внеплановые) осмотры, проводимые после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других стихийных явлений, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

Стандарт формирования минимально необходимого перечня работ (услуг) для обеспечения безопасной эксплуатации многоквартирного дома (в соответствии с требованиями технического регламента "О безопасности зданий и сооружений).
Стандарт устанавливает для разных групп зданий минимальный перечень работ. Игнорирование в проведении данных работ может привести к серьезным авариям вплоть до человеческих жертв.
Данный стандарт обязаны оплачивать все собственники помещений в МКД. Не выполнение данного стандарта организациями по вине собственников влечет за собой ответственность собственников.

- Стандарт обслуживания объектов повышенной опасности МКД .
Предлагаемый стандарт обеспечивает единый алгоритм действий управляющей организации при эксплуатации объектов повышенной опасности (лифтовое оборудование, внутридомовое газовое оборудование и т.д.) для минимизации рисков аварий на них. Стандарт также описывает границы ответственности всех сторон участников процесса эксплуатации такого оборудования.

2. Стандарты текущего и сезонного обслуживания МКД:
- Стандарт готовности объектов домовладения к зимней эксплуатации .
Настоящий стандарт регламентирует перечни проводимых в обязательном порядке работ при подготовке объектов недвижимости (многоквартирный дом и его инженерная инфраструктура) к сезонной работе. Стандарт регламентирует сроки начала и окончания работ, которые выполняет управляющая организация и гарантирует их качественное и полное исполнение.

– Стандарт санитарного содержания многоквартирного дома .
Стандарт санитарного содержания многоквартирного дома устанавливает основные требования к комплексу организационных мероприятий, процессов и технологий по санитарному содержанию многоквартирного дома.

Санитарное содержание многоквартирного дома включает:
- уборку мест общего пользования;
- уборку мест придомовой территории;
- уход за зелеными насаждениями.

Выполнение данного стандарта способствует поддержанию санитарной безопасности многоквартирного дома, профилактике заболеваний населения, созданию благоприятной среды обитания и повышению качества жизни людей.

Целью внедрения стандарта является также обеспечение благоприятных условий пребывания и санитарной безопасности мест общественного пользования посредством применения профессиональных методов и технологий уборки. Стандарт должен предусматривать внедрение в практику санитарного содержания многоквартирного дома соответствующих санитарным нормам методов профессиональной уборки, обеспечивающих не только удаление загрязнений, но и уход за поверхностями.

Стандарт должен содержать основные требования к организации процедуры уборки.
При осуществлении работ (оказанию услуг) по содержанию многоквартирного дома должны обеспечиваться в том числе:
- соблюдение ГОСТ Р 51870-2002 "Услуги по уборке зданий и сооружений. Общие технические условия", санитарных норм и правил при организации и проведении санитарно-гигиенических мероприятий, других нормативных правовых актов Российской Федерации в данной сфере;
- безопасность жизни и здоровья собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме;
- сохранность общего имущества многоквартирного дома;
- экологическая безопасности окружающей среды, включая своевременный вывоз отходов;
- возможность оперативного контроля качества проводимых работ (оказания услуг);
- эффект проводимых работ (оказания услуг).

Выполнение работ (оказание услуг) должно быть организованно в период времени, не создающий неудобств для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме.

Для выполнения работ по уборке рекомендуется использовать профессиональный уборочный инвентарь, оборудование и уборочные машины, а также профессиональные моющие и дезинфицирующие средства, имеющие соответствующие документы (свидетельства о государственной регистрации, инструкции, согласованные в установленном порядке, сертификаты соответствия и т.п.).

Для проведения санитарно-гигиенических мероприятий рекомендуется привлекать профессиональные сертифицированные уборочные компании или собственный сертифицированный персонал, прошедший профессиональную подготовку и владеющий технологиями профессиональной уборки.

Стандарт допустимых сроков перебоя в предоставлении жилищно-коммунальных услуг для управляющих организаций, после превышения которых, наступает право перерасчета платежей за услугу .
Данный стандарт гарантирует собственникам и нанимателям жилых помещений допустимые сроки перебоев в поставке коммунальных услуг по вине управляющей организации.

3. Стандарты перечней и порядков ведения документации на МКД (жилой дом, земельный участок, объекты инженерной инфраструктуры, входящие в комплекс недвижимого имущества):
- Стандарт технической документации на МКД, в том числе, документации длительного хранения, порядок внесения изменений, хранения и передачи третьим лицам .
Техническая документация длительного хранения - следующая документация:
– план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
– проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
– акты приемки МКД от строительных организаций;
– акты технического состояния МКД на передачу другому собственнику (управляющей организации);
– схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло–, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
– паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
– паспорта лифтового хозяйства;
– паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
– исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);
- энергетический паспорт дома.

Документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия - следующая документация:
– сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
– акты технических осмотров;
– журналы заявок жителей;
– протоколы измерения сопротивления электросетей;
– протоколы измерения вентиляции.

Стандарт дает перечень документации, за который в процессе управления многоквартирным домом отвечает, ведет, корректирует и хранит управляющая организация или обслуживающая организация.

Стандарт так же устанавливает порядок получения выписок, справок, данных из этой документации, степень ее публичности или ограниченности пользования. Стандарт устанавливает обязанность по передаче документации третьим лицам.

В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о смене способа управления многоквартирным домом или организации, управляющей многоквартирным домом, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лицо в течение 5 рабочих дней подписывает и направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации и орган местного самоуправления уведомление о принятом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решении с приложением копии протокола такого общего собрания. Указанное уведомление должно содержать адрес организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления таким домом, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одного из данных собственников, указанного в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, в том числе, сведения, необходимые для установления телефонной и электронной связи.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление о принятом общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решении о смене способа управления многоквартирным домом, или организации, управляющей многоквартирным домом:
- направляет в ресурсоснабжающие организации уведомления о расторжении договоров о приобретении коммунальных ресурсов, используемых для предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме;
- составляет опись технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, принимает меры к актуализации документов;
- передает в порядке, предусмотренном пунктом 6 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, а также журналы учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета организации, выбранной для управления многоквартирным домом, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- оказывает содействие организации, выбранной собственниками для управления многоквартирным домом, по вопросу управления таким домом в течение 3 месяцев с даты передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

Техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы должны быть переданы организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме, в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Подлежащие передаче документы должны содержать сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета на момент передачи.

В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, и (или) журналов учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета такая организация обязана в течение 6 месяцев с момента получения уведомления, указанного в пункте 3 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, установленном пунктом 7 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной для управления многоквартирным домом, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, сообщает посредством телефонной и электронной связи в соответствии с контактными данными, указанными в уведомлении, предусмотренном пунктом 3 настоящих Правил, о дате, времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, а также журналов учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме, для управления таким домом либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений, в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом.

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, а также журналов учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте составления, перечень передаваемых документов, а также информацию об остатке неизрасходованных денежных средств, полученных организацией, ранее управлявшей многоквартирным домом от собственников помещений в таком доме в качестве платы за содержание и ремонт жилых помещений.

В случае наличия разногласий по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов такие разногласия отражаются в акте приема-передачи. Копия такого акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации и орган местного самоуправления в течение трех дней с момента составления.

Стандарт передачи имущества после завершения действия энергосервисного контракта или его этапа .
К числу основных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества многоквартирного дома, относятся следующие мероприятия:
- проведение энергетических обследований для выполнения первоочередных мер сокращения потерь и составления энергетического паспорта здания;
- наладка систем отопления и опломбирование элеваторов и регуляторов в положении в соответствии с наладочными картами;
- установка автоматизированных узлов регулирования теплопотребления с балансировочными клапанами или индивидуальных тепловых пунктов;
- установка теплоотражателя между отопительным прибором и стеной;
- модернизация осветительной системы на основе современных энергосберегающих светильников, светодиодов;
- оборудование систем освещения подъездов, лестничных клеток, мест, общего пользования системами автоматического регулирования (датчиками движения, присутствия);
- модернизация действующего лифтового оборудования, в том числе с установкой частотно-регулируемых приводов;
- усиление теплозащиты стен, перекрытий и кровли;
- снижение потерь тепла с инфильтрацией воздуха путем уплотнения щелей и неплотностей оконных и дверных проемов, установка доводчиков входных дверей;
- теплоизоляция (восстановление теплоизоляции) внутренних трубопроводных систем отопления и горячего водоснабжения в неотапливаемых подвалах и чердаках;
- снижение гидравлических и тепловых потерь за счет удаления отложений с внутренних поверхностей радиаторов и разводящих трубопроводных систем экологически чистыми технологиями без демонтажа оборудования;
- и другие мероприятия.

Стандарт должен содержать предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий.

В перечне мероприятий, предлагаемых собственникам помещений должны содержаться указания на:
- рекомендательный характер таких мероприятий для проведения их лицами, которыми данный перечень адресован;
- возможность проведения отдельных мероприятий за счет средств ресурсоснабжающей организации, заинтересованной в проведении определенных мероприятий, которые были учтены (либо будут учтены) при установлении регулируемых цен (тарифов) на ее товары, услуги и средств собственников помещений, выплачиваемых такими собственниками единовременно либо с рассрочкой платежа организации, проводящей данные мероприятия;
- окупаемость и возвратность вложенных собственниками помещений средств.

Планирование и проведение мероприятий по энергосбережению в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с решениями общего собрания дома по каждому мероприятию.
По завершению мероприятий в энергетический паспорт дома должны быть внесены соответствующие изменения.

Данный стандарт также устанавливает порядок передачи вновь установленного на объекте недвижимости имущества в процессе реализации энергосервисного контракта. Как правило, процесс этот достаточно длительный и в ходе его реализации возможны различные ситуации, в том числе, с самой управляющей организацией. Стандарт предписывает обязанности управляющей организации, степень ее ответственности, последствия для собственников в различных жизненных ситуациях реализации проекта.

III. Стандарт взаимодействия управляющей организации с товариществом собственников жилья, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, с собственниками, нанимателями, арендаторами помещений в многоквартирном доме, внешнее взаимодействие с органами местного самоуправления, государственными надзорными органами (налоговые, жилищные, санитарные и т.д.), СМИ, местными общественными организациями

Стандарт регламентирует разграничение полномочий и степень ответственности каждой из сторон в процессе эксплуатации многоквартирного дома и проведения текущего и капитального ремонтов. Порядок подготовки протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и членов товарищества собственников жилья по решениям, связанным с состоянием объекта недвижимости, оплатой необходимых работ и услуг, включая работы на объектах повышенной опасности, ответственность при авариях, страховых случаях и других вопросах, связанных с управлением домом. Порядок обеспечения собственников, нанимателей, арендаторов помещений, органов местного самоуправления, общественных организаций информацией, связанной с управлением, содержанием многоквартирного дома. Порядок приема заявок, предложений, жалоб и работа с ними.

IV. Порядок формирования и введения стандартов деятельности управляющих организаций

1. Порядок формирования и введения стандартов деятельности управляющих организаций и обязательный минимальный перечень стандартов из него устанавливается на основании стандартов, утвержденных настоящим постановлением, износа многоквартирного дома и внутридомового инженерного оборудования, конструктивных особенностей многоквартирного дома собственниками жилых и не жилых помещений дома в договоре управления и публикуется в порядке установленном Стандартами раскрытия информации управляющими организациями.

3. Назначенный орган формирует концепцию стандартов и разрабатывает краткосрочную, среднесрочную и другие программы стандартизации в увязке с уже разрабатываемыми программами управляющих организаций.

4. К разработке стандартов могут быть привлечены в установленном порядке специализированные организации, обладающие необходимой компетентностью и ресурсами для выполнения таких работ.

5. Органу, ответственному за разработку стандартов рекомендуется формировать:
- разработку группы стандартов, регламентирующих деятельность управляющих организаций в сфере управления многоквартирными домами;
- разработку макетов концепций и проектов стандартов управляющей организации по группе стандартов;
- разработку шаблонов и мастеров стандартов в утвержденной системе программного обеспечения, поддерживающего разработку стандартов организации.

6. В зависимости от характера, сложности, степени предварительной проработанности, разработку стандарта рекомендуется осуществлять в следующей последовательности:
а) Присвоение номера стандарту, предполагаемому к разработке;
б) Назначение и/или выбор разработчика;
в) Утверждение сроков и этапов разработки стандарта управляющей организации, включая:
- разработку и утверждение концепции;
- разработку проекта;
- обсуждение проекта стандарта в заинтересованных подразделениях в случае необходимости, в сторонних организациях;
составление сводки замечаний и предложений по проекту стандарта
доработка проекта стандарта в соответствии со сводкой замечаний и предложений; рассмотрение проекта стандарта в соответствии с установленным порядком (назначение рецензента (эксперта), ознакомление с проектом всех заинтересованных лиц и т.д.);
г) Разработка концепции стандарта управляющей организации;
д) Разработку концепции стандарта управляющей организации требуется начинать с выявления документа-аналога;

7. В качестве документов-аналогов в сфере технического регулирования должны рассматриваться:
- Национальные стандарты;
- Строительные нормы и правила;
- Санитарные нормы и правила
- Нормы технологического проектирования
- Своды правил;
- Правила технической эксплуатации;
- Правила безопасной эксплуатации;
- Правила пожарной безопасности;
- Ведомственные руководящие документы
- Другая нормативная документация

8. В процессе анализа документов-аналогов, регламентирующих основные виды деятельности организации, рекомендуется устанавливать:
- допустимость использования структуры документа-аналога для структуры разрабатываемого стандарта управляющей организации;
- возможность использования существующих в документе-аналоге требований, норм и правила в целях применения в стандарте управляющей организации без изменения;
- основные направления актуализации требований, норм и правил документа-аналога в соответствии с требованиями технической политики управляющей организации;
- основные направления разработки новых требований, норм и правил обеспечивающих реализацию технической политики управляющей организации на совершенствование ее бизнес-процессов.

9. Если в процессе анализа документа-аналога установлено, что содержащиеся в нем требования, нормы и правила полностью соответствуют задачам, установленным технической политикой организации, то концепция стандарта управляющей организации должна содержать основания для принятия этого документа-аналога в качестве стандарта управляющей организации без изменений.

10. Разработку проекта стандарта управляющей организации рекомендуется начинать после утверждения его концепции и технического задания на разработку.

11. Каждое требование, норма или правило, включенное в проект стандартов управляющей организации должно содержать номер (сквозной) и ссылку на источник, из которого взято это требование, (норма, правило).

15. Все требования, включенные в стандарт управляющей организации рекомендуется разделять на:
- старые (индекс "С"), переносимые из документа-аналога без изменений;
- актуализированные (индекс "А"), переносимые из документа-аналога с изменением –(формулы, формулировки, редактирования и т.д.);
- новые (индекс "Н"), дополнительные требования, включенные в стандарты управляющей организации, ранее не применявшиеся в процессах.

16. Ссылку на источник требований рекомендуется организовывать следующим образом:
квадратная открывающаяся скобка;
номер источника требований (например 10.1 – раздел "10" в проекте стандарта управляющей организации, где размещены источники требований, "1" номер источника)
разделитель (как правило, круглая скобка);
ссылка на требование в "Источнике требования" (по структуре источника требования – например "1.23.7"; "стр. 23, четвертый абзац сверху" и т.д.);
закрывающийся разделитель;
индекс ("С"; "А"; "Н"), характеризующий статус новизны требования
закрывающаяся квадратная скобка.

17. В случае нового требования, помещаемого в стандарт управляющей организации, рекомендуются следующие ссылки:
система требований, введенная структурным подразделением;
требования разработчика, с его именем (идентификационным кодом);
и т.д.

18. При разработке проекта стандарта управляющей организации Разработчик учитывает общие требования к построению, изложению и оформлению документов, установленные в настоящих методических рекомендациях.

19. Разработка первой редакции проекта стандарта управляющей организации завершается подготовкой уведомления по установленной форме.

20. Обсуждение и доработка стандарта управляющей организации (вторая редакция проекта стандарта управляющей организации).
По результатам разработанной первой редакции проекта стандарта управляющей организации рекомендуется проводить обсуждение.
По результатам обсуждения формируется перечень замечаний и предложений к первой редакции проекта стандарта Разработчик составляет перечень полученных замечаний по установленной форме с кратким изложением содержания замечаний и результатов их анализа.
Разработчик обязан сохранять полученные замечания до утверждения стандарта управляющей организации.
В случае несогласия разработчика с поступившими замечаниями и предложениями Разработчик готовит мотивированное мнение о невозможности его учета во второй редакции проекта стандарта.
Разработчик дорабатывает проект стандарт с учетом полученных замечаний и формирует вторую редакцию проекта стандарта.

21. Подготовка окончательной редакции стандарта управляющей организации.
В случае отсутствия существенных противоречий Разработчик готовит окончательную редакцию стандарта с учетом результатов анализа замечаний, сводку замечаний по установленной форме, пояснительную записку, сведения об уведомлении завершения разработки проекта стандарта и его размещении в информационной системе управляющей организации.
При наличии разногласий по проекту стандарта управляющей организации органом ответственным за стандартизацию в управляющей организации может быть проведено согласительное совещание. Окончательное решение по разногласиям принимает орган, ответственный за стандартизацию в управляющей организации в пределах своей компетенции. При необходимости проводится доработка окончательной редакции проекта стандарта управляющей организации, сводки отзывов и пояснительной записки.

22. Экспертиза проекта стандарта управляющей организации.
На стадии подготовки к утверждению стандарта управляющей организации в случае существенных разногласий, превышающих компетенцию органа ответственного за стандартизацию в управляющей организации, он (орган) может организовать проведение экспертизы проекта стандарта (научно-технической, правовой, терминологической и метрологической). При необходимости орган может принять решение о проведении дополнительных видов экспертиз.
Экспертизу проводит специализированная организация, определяемая управляющей организацией из числа организаций, обладающих необходимой компетентностью и опытом проведения экспертизы нормативных документов. Порядок создания и деятельности экспертной комиссии, ее персональный состав и руководителя экспертной комиссии утверждает управляющая организация.
По результатам экспертизы оформляется экспертное заключение, содержащее выводы по каждому виду экспертизы. Экспертное заключение подписывает руководитель специализированной организации или экспертной комиссии и направляет его управляющей организации.

23. Утверждение проекта стандарта управляющей организации
При положительных результатах экспертизы управляющая организация принимает решение об утверждении стандарта управляющей организации путем издания приказа.
Разработчик в течение десяти дней до дня принятия организационно-распорядительного документа об утверждении стандарта управляющей организации готовит:
- окончательную редакцию проекта стандарта управляющей организации на бумажном носителе в трех экземплярах (подлинник и две копии);
- пояснительную записку к проекту стандарта;
- сводку отзывов по проекту стандарта;
- экспертное заключение специализированной организации или экспертной комиссии (в случае необходимости).

24. Регистрация стандарта управляющей организации.
Каждый стандарт управляющей организации регистрируется в соответствии с требованиями и нормами, установленными в управляющей организации.

25. Правила обозначения стандарта управляющей организации.
Обозначение стандарта организации рекомендуется составлять из индекса "___", аббревиатуры организации, порядкового регистрационного номера, состоящего из двузначного кода группы стандартов, порядкового номера стандарта в группе стандартов, отделенного от кода группы стандартов точкой и четырех цифр года утверждения (принятия) ___ (года его регистрации), отделенных от порядкового номера стандарта "тире".

26. Все управляющие организации должны в срок до 1 января 2013 года установить порядок и перечень стандартов деятельности по управлению многоквартирными домами.

27. Стандарт должен включать в себя следующее содержание:
- титульный лист;
- предисловие (или введение), в котором указывается:
- основание для разработки стандарта (перечень нормативных правовых актов, с указанием пунктов и статей);
- порядок разработки, утверждения, учета, изменения этих стандартов согласно действующему законодательству Российской Федерации;
- цель разработки стандарта(ов), направленная на совершенствование качества оказываемых работ (услуг) и обеспечение роста конкурентоспособности в сфере управления многоквартирными домами, создание современной базы документов по объекту управления, работам, оказываемым услугам, по всем процессам жизненного цикла объекта управления и постоянное улучшение действующей системы менеджмента качества в сфере управления недвижимостью;
- перечень нормативных документов, с которыми согласовывается стандарт, документами, определяющими и устанавливающими правила и нормативы. Обязательно указывается, от каких действующих нормативных актов зависим, разрабатываемый стандарт и связан с принимаемыми на местах действующими документами, перечнями, обеспечивающими безопасную эксплуатацию многоквартирных домов;
- требования к качеству предоставляемых управляющими организациями работ (услуг), к качеству производимых капитальных ремонтов, позволяющих добиться энергоэффективности, снижения энергопотребления, сохранности дома и его инженерной инфраструктуры, обеспечения безопасности жизни и здоровью граждан, обеспечения единых процедур формирования информационных баз данных по отпуску и оплате коммунальных услуг в многоквартирном доме, проживающих, неплательщиках, необходимой отчетности управляющих организаций, единому порядку ведения, хранения и передачи технической документации на многоквартирный дом;
необходимость разработки Стандартов для подтверждения статуса организации, претендующей на участие в управлении многоквартирным домом и соответственно для недопущения к этому процессу недобросовестных организаций независимо от выполнения требований стандартов действующих саморегулируемых организаций в области управления многоквартирными домами.
- содержание;
- наименование;
- область применения – в данном разделе стандарта указывается, что устанавливает

Настоящий стандарт, например, устанавливает единую форму построения, оформления, утверждения и обозначения стандартов Управляющих организаций, разрабатываемых (наименование управляющей организации) самостоятельно.
- нормативные ссылки – в данном разделе перечисляются все нормативные правовые документы, в соответствии или во исполнение которых разработан данный стандарт;
- термины и определения – в данном разделе разрабатываемого стандарта и в тексте самого стандарта в целях формирования одинаковых для всех участников на рынке управления МКД правил могут быть применены перечисленные ниже термины только с данными ниже определениями:

- требования, правила, процедуры, обеспечивающие достижение поставленных стандартом целей при управлении МКД и обеспечении жителей МКД качественными и надежными услугами при соблюдении сторонами договорных отношений (собственно стандарт);

- приложения (методические рекомендации и др.);

Примерный вид стандарта:

С Т А Н Д А Р Т У П Р А В Л Я Ю Щ Е Й О Р Г А Н И З А Ц И И

(наименование организации)

20 ____ год

Предисловие

РАЗРАБОТАН и ВНЕСЕН __________________________________________
ПРИНЯТ и ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ приказом организации от ___ _________ 20 ___ года № ___
ВЗАМЕН (ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ) ____________________________________
СТАНДАРТ ГАРМОНИЗИРОВАН с международными стандартами:
___________________________________________________________________
СТАНДАРТ РАЗРАБОТАН в соответствии с требованиями 184 ФЗ "О техническом регулировании" и 135 ФЗ "О саморегулируемых организациях", статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 13.05.2011 года № ФЗ-135
Разработка, согласование, утверждение, издание (тиражирование), обновление (изменение или пересмотр) и отмена настоящего стандарта производится - ____________
____________________________________________________________
(наименование организации)

Содержание
- титульный лист;
- предисловие (или введение);
- содержание;
- наименование;
- область применения;
- нормативные ссылки;
- термины и определения;
- обозначения и сокращения (при необходимости);
- требования, правила, процедуры, обеспечивающие достижение поставленных стандартом целей при управлении МКД и обеспечении жителей МКД качественными и надежными услугами при соблюдении всеми сторонами договорных отношений (собственно стандарт);
- источники требований (при необходимости);
- приложения;
- библиография, библиографические данные.

В настоящем стандарте использованы нормативные ссылки на следующие стандарты и общероссийские классификаторы:
ГОСТ Р 1.0-2004 Стандартизация в Российской Федерации. Основные положения.
ГОСТ Р 1.4-2004 Стандартизация в Российской Федерации. Стандарты организаций. Общие положения.
ГОСТ Р 1.2-2004 Стандартизация в Российской Федерации. Стандарты национальные Российской Федерации. Правила разработки, утверждения, обновления и отмены.
ГОСТ Р 1.12-2004 Стандартизация в Российской Федерации. Термины и определения.
ГОСТ 1.1-2002 Межгосударственная система стандартизации. Термины и определения.
ГОСТ 1.5-2001 Межгосударственная система стандартизации. Стандарты межгосударственные, правила и рекомендации по межгосударственной стандартизации. Общие требования к построению, изложению, оформлению, содержанию и обозначению.
ГОСТ Р 1.5-2004 Стандартизация в Российской Федерации. Стандарты национальные Российской Федерации. Правила построения, изложения, оформления и обозначения.
ГОСТ Р 6.30-2003 Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов
ГОСТ Р 7.4-2006 Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Издания. Выходные сведения. Общие требования и правила оформления.
Межгосударственный стандарт ГОСТ 30335-95/ ГОСТ Р 50646-94 "Услуги населению. Термины и определения" (Постановление Госстандарта РФ от 12.03.1996 г. №164)
Национальный стандарт РФ ГОСТ Р 52113-2003 "Услуги населению. Номенклатура показателей качества" (Постановление Госстандарта РФ от 28.07.2003 г. №253-ст)
Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия" (Постановление Госстандарта РФ от 19.06.2000 г. № 158-ст с изм.)
ОК (МК (ИСО/ИНФКО МКС) 001-96) 001-2000 Общероссийский классификатор стандартов
ОК 004-93 Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг

К каждому разрабатываемому стандарту обязательно прилагаются пояснения по формированию стандарта, предназначенные для применения всеми участниками рынка услуг по управлению МКД.

V. Особенности формирования стандартов в сфере управления многоквартирными домами
1. Особое внимание в стандартах уделяется формированию перечня (обязательных) работ на каждом отдельном жилом доме. Данные перечни обеспечивают безопасность проживания граждан и стыковку данных перечней со стандартами саморегулируемой организации, членом которой может быть управляющая организация.

Перечни работ, обеспечивающих безопасность проживания граждан, обязательно сравниваются по стоимости с принятой на общем собрании стоимостью содержания и ремонта одного квадратного метра жилья (стоимость обязательных работ, обеспечивающих безопасность проживания граждан должна быть ниже стоимости работ, вошедших в стоимость содержания одного квадратного метра жилья).

В перечень обязательных работ обеспечивающих безопасность проживания граждан должны входить работы связанные с контролем и поддержанием несущей способности ограждающих конструкций, фундаментов, эксплуатации ВДГО и лифтов, соответственно при наличии их в перечне общего имущества дома.

Данные перечни формируются управляющей организацией на основе действующего законодательства и стандартов и выносятся на обсуждение общего собрания собственников. После возможной корректировки они утверждаются на общем собрании собственников при наличии согласования с органами, осуществляющими контроль за сохранностью жилищного фонда на территории органа местного самоуправления.

2. Вместе с перечнем обязательных работ, обеспечивающих безопасность проживания, формируется стоимость содержания одного квадратного метра жилья и обосновывается складывающаяся стоимость перечнями производимых за данную стоимость работ и долей обязательных работ в этом перечне, обеспечивающих безопасное проживание граждан.
Стандартом должен быть определен указанный выше порядок формирования работ и услуг, а так же их стоимости.

3. В случаях непринятия общим собранием собственников многоквартирного дома, разработанных управляющей организацией перечней и стоимости обязательных работ, обеспечивающих безопасность проживания граждан в данном доме, копия соответствующего протокола направляется управляющей организации, осуществляющей управление данным домом, а ответственность по ненадлежащему содержанию дома перед органами, осуществляющими контроль за его сохранностью и соответственно штрафные санкции переходят на собственников жилых помещений в долях, соответствующих праву общей собственности на имущество многоквартирного дома.
В указанном выше протоколе в обязательном порядке вносится запись о том, что управляющая организация поставила в известность собственников жилых помещений многоквартирного дома на собрании о возможных последствиях принятия решения о ценах, не обеспечивающих нормальную эксплуатацию и ремонт общего имущества и тем более перечня обязательных работ не обеспечивающего безопасное проживание граждан.

Правила деятельности по управлению многоквартирными домами:
1. Правила деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – "Правила") обязательны для всех юридических лиц независимо от организационно-правовой формы или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом.

2. Организации вправе осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами только при наличии Стандартов деятельности в соответствии с перечнем и требованиями, определенными настоящим Постановлением.

3. Органы государственного жилищного надзора вправе при проведении проверки деятельности организации, осуществляющей управление многоквартирным домом выдать предписание собственникам многоквартирного дома, управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному или иному специализированному кооперативу, непосредственному управляющему о необходимости расторжения, заключенного собственниками жилых помещений многоквартирного дома договора управления с управляющей организацией, как противоречащего настоящим Правилам в случаях:
- отсутствия у организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Стандартов деятельности по управлению многоквартирными домами;
- и/или отклонения уровня фактического управления и обслуживания от параметров управления и обслуживания утвержденного Стандартами.

4. Настоящие правила предназначены для формирования единых целей и задач в сфере управления многоквартирными домами.

5. Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления, с учетом технического состояния дома, степени его благоустройства, состояния земельного участка и его благоустройства и других особенностей дома.

6. Наличие Стандартов деятельности у организации, осуществляющих управление многоквартирным домом, независимо от их формы собственности и стажа деятельности, является обязательным условием настоящих Правил.

7. Для заключения договора управления многоквартирным домом, как объекта управления, необходимо:
- составление перечня (описания) общего имущества многоквартирного дома. Управляющая организация должна предложить собственникам дома форму, в которой будут отражены перечень и описание характеристик технического состоянии общего имущества многоквартирного дома;
- утверждение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме состава общего имущества многоквартирного дома;
- формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка, внесение записи о наличии права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8. Деятельность по управлению многоквартирным домом представляет собой систему последовательных управленческих функций, которые обеспечивают координацию, организацию видов деятельности, утвержденную Стандартами деятельности. Каждая из управленческих функций может быть отдельной услугой по управлению в составе услуг управления в целом и предоставляться за отдельную плату управляющей организацией в зависимости от выбора собственников.

9. Правила деятельности формируют цели управления многоквартирным домом:
- поддержание нормальных условий проживания в многоквартирном доме, обеспечивающих безопасное проживание, утвержденное Стандартом деятельности;
- сохранение существующего состояния общего имущества многоквартирного дома (поддержание на достигнутом уровне) – в том случае, если текущее состояние отвечает требованиям безопасности проживания;
- создание комфортных условий проживания, то есть с более высокими показателями комфорта, чем нормальные;
- улучшение состояния общего имущества или отдельных его частей, в том числе обновление, замена, модернизация или реконструкция;
- обеспечение снижения расходов на оплату коммунальных услуг за счет внедрения ресурсосберегающих мероприятий;
- повышение рыночной стоимости помещений собственников многоквартирного дома.
Решение о целях управления принимается собственниками помещений многоквартирного дома.

10. Собственники многоквартирного дома в зависимости от того, каких целей управления многоквартирным домом необходимо достичь, совместно с управляющей организацией разрабатывают по каждому многоквартирному дому свою стратегию управленческой деятельности, ставят текущие и перспективные задачи управления, определяют требуемый набор услуг и работ. Управляющие организации при этом обосновывают объем финансирования.

11. Для реализации выбранных целей управления управляющая организация разрабатывает план реализации поставленных целей (далее – План управления). План управления – это документ, в котором представлен анализ существующего состояния объекта управления, возможности развития объекта управления и их соответствие целям собственников общего имущества многоквартирного дома, различные варианты достижения целей с необходимым технико-экономическим обоснованием. В том числе, План управления должен включать:
11.1. Оценку технического состояния дома, потребностей и приоритетов в работах, ремонтах, энергоэффективной модернизации;
11.2. Подготовку предложений для собственников:
- по текущим и перспективным планам работ по обслуживанию, ремонту, в том числе капитальному, ресурсосбережению;
- по вариантам осуществления обслуживания и ремонтов с оценкой финансовых затрат и их эффективности и окупаемости;
- по способам финансирования капитального ремонта, включая привлечение кредитных ресурсов.

12. Цена договора управления различна для каждого многоквартирного дома, в зависимости от состояния дома и предлагаемого перечня работ и услуг. В договоре управления должна быть указана цена каждой услуги и работы, которые предоставляет управляющая организация собственникам помещений. Услуги управления выделяются в отдельный раздел расходов на содержание многоквартирного дома, приводится перечень услуг с указанием цены каждой услуги.
Перечень услуг содержится в Стандарте деятельности управляющей организации. Управляющие организации, используя стандарт, подготавливают предложения по работам и услугам, которые они предлагают собственникам, с указанием цены.

13. Установленная управляющей организацией цена на каждую работу и услугу, с учетом их обязательной периодичности и необходимости, в соответствии с заказанным списком работ и услуг, составляет общую стоимость договора управления. Если определенная таким образом стоимость договора превышает возможности собственников многоквартирного дома нести расходы, изменяется перечень или объем, или периодичность работ и услуг, в связи с чем корректируется и цена договора управления.

14. В случаях непринятия общим собранием собственников помещений разработанных управляющей организацией перечней и стоимости обязательных работ, обеспечивающих безопасность проживания граждан в данном доме, копия протокола общего собрания, установившего данный факт, направляется управляющей организации, осуществляющей управление данным домом и органу, осуществляющему контроль сохранности жилищного фонда. При этом вся ответственность за ненадлежащее содержание МКД перед органами, осуществляющими контроль его сохранности и, соответственно, штрафные санкции переходят на собственников помещений в долях, пропорциональных занимаемым ими жилым помещениям.

15. В протоколе общего собрания в обязательном порядке должна присутствовать запись о том, что управляющая организация поставила в известность собственников помещений на собрании о возможных последствиях принятия решения, о ценах, не покрывающих затрат по обеспечению надлежащего содержания и ремонта общего имущества, решения о перечне обязательных работ не обеспечивающего безопасное проживание граждан.

16. Стандарты деятельности являются основой для обеспечения системы обучения специалистов и оценки профессиональной квалификации.

17. Стандарт деятельности используется органами власти для подготовки правовых актов, сопоставления данных и осуществления компетентной оценки ситуации в жилищной сфере поселений, разработки программ поддержки собственников жилья.

18. Для оценки возможностей управляющих организаций и соответствия конкретной организации требованиям стандарта управления МКД на территории муниципального образования формируется рейтинг организаций, управляющих многоквартирными домами.

19. Формирование рейтинга управляющих организаций на территории муниципального образования осуществляется органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление контроля состояния жилищного фонда на данной территории, на основе системы рейтинговой оценки по показателям, отражающим: объем, эффективность и качество работ и услуг; информационную прозрачность и публичность; стратегию и механизмы развития; соблюдение стандарта управляющей организации; динамику роста показателей энергоэффективности и другие расчетные показатели.

21. Рейтинг позволяет на основании общих правил выявить неэффективные организации и вывести последних из рынка услуг по управлению многоквартирными домами путем исключения из состава рейтинга. После установления факта необходимости исключения из состава рейтинга управляющих организаций организации, занявшей последнее место в рейтинге, состоящего из трех и менее компаний, последней предоставляется полугодовой период реабилитации для исправления ситуации. В случае не изменения показателей в лучшую сторону организации запрещается работать на рынке управления многоквартирными домами. В устав данной организации вносятся изменения и исключается вид деятельности по управлению многоквартирными домами.

23. Сведения о наивысших рейтингах по субъектам РФ передаются в Министерство регионального развития Российской Федерации для формирования рейтинга лучших управляющих организаций в России, поощрения лидеров в порядке, определяемом Минрегионом России.

24. Настоящие Правила действуют для всех организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на территории Российской Федерации.

Постановление конкретизирует список организаций, которые могут управлять многоквартирным жилым домом (МКД).

Далее дается понятие, что "управление МКД" есть "выполнение перечня стандартов". Следом дан перечень стандартов и расписано их содержание (по сути перечень того что имеет право и должна делать управляющая организация для выполнения минимального перечня работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. Определен порядок формирования этого перечня.

Устанавливается, что управляющая организация должна заключить договор на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.

Аварийно-диспетчерские службы круглосуточно ведут контроль загазованности, обеспечивают связь с лифтами. Об аварии или повреждении внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения, информационно-телекоммуникационных сетей, систем газоснабжения аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и устраняет такие аварии и повреждения самостоятельно либо с привлечением указанных служб.

Определен порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом в случае принятия жильцами решения о смене способа управления многоквартирным домом или расторжении договора с управляющей организацией.

Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами"

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

2. Министерству регионального развития Российской Федерации давать разъяснения о порядке применения Правил, утвержденных настоящим постановлением.

Председатель Правительства
Российской Федерации

Д.МЕДВЕДЕВ

ПРАВИЛА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

I. Общие положения

1. Настоящие Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме;

б) товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией (далее соответственно - товарищество, кооператив);

в) управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом, в том числе в случае, предусмотренном частью 14 Жилищного кодекса Российской Федерации;

г) управляющими организациями, заключившими договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет более чем 12;

д) застройщиками, управляющими многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (далее - застройщик - управляющая организация)

2. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом (далее - управление многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного (далее - минимальный перечень).

II. Стандарты управления многоквартирным домом

4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

а) прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N , в порядке, установленном настоящими Правилами, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);

б) сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

в) подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе:

• разработка с учетом минимального перечня перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее - перечень услуг и работ), а в случае управления многоквартирным домом товариществом или кооперативом - формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
• расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);
• подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, а также осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;
• подготовка предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора;
• обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения этих проектов;

г) организация собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива, а в случаях, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, управляющей организацией рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, общим собранием членов товарищества или кооператива (далее - собрание) вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе:

• уведомление собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива о проведении собрания;
• обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива с информацией и (или) материалами, которые будут рассматриваться на собрании;
• подготовка форм документов, необходимых для регистрации участников собрания;
• подготовка помещений для проведения собрания, регистрация участников собрания;
• документальное оформление решений, принятых собранием;
• доведение до сведения собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива решений, принятых на собрании;

д) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:

• определение способа оказания услуг и выполнения работ;
• подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;
• выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме;
• заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
• заключение с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг;
• заключение договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации);
• заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме;
• осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное
• оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;
• ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

е) взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;

ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе:

• начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
• оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме;
• осуществление управляющими организациями, товариществами и кооперативами расчетов с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам ресурсоснабжения в целях обеспечения предоставления в установленном порядке собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида;
• ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации;

з) обеспечение собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе:

• предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным
• домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом;
• раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731;
• прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме;
• обеспечение участия представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.

III. Формирование и утверждение перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме

5. Проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения в зависимости от способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответственно, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме - одним из таких собственников.

6. В целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, управляющая организация, товарищество или кооператив по требованию собственников помещений в многоквартирном доме обязаны представить акт обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций.

7. В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень.

8. Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

IV. Осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания

9. Управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны организовать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома, в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 12, собственниками помещений в этом доме положения об осуществлении аварийно-диспетчерского обслуживания подлежат включению в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляющими холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), или заключается договор об осуществлении аварийно-диспетчерского обслуживания с организацией, осуществляющей такую деятельность.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем 12, аварийно-диспетчерское обслуживание может осуществляться путем заключения собственниками договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.

10. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов, регистрацию и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах об устранении неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем, а также принимает оперативные меры по обеспечению безопасности граждан в случае возникновения аварийных ситуаций или угрозы их возникновения.

11. Аварийно-диспетчерская служба с помощью системы диспетчеризации обеспечивает:

• контроль загазованности технических подполий и коллекторов;
• громкоговорящую (двустороннюю) связь с пассажирами лифтов, собственниками и пользователями помещений в многоквартирных домах, дворниками.

12. Работа аварийно-диспетчерской службы осуществляется круглосуточно. Сведения, полученные в результате непрерывного контроля за работой инженерного оборудования, отражаются аварийно-диспетчерской службой в соответствующих журналах.

13. Аварийно-диспетчерская служба обеспечивает: незамедлительную ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения и мусоропроводов внутри многоквартирных домов;

устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения.

14. При поступлении сигналов об аварии или повреждении внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения, информационно-телекоммуникационных сетей, систем газоснабжения и внутридомового газового оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и устраняет такие аварии и повреждения самостоятельно либо с привлечением указанных служб, а в случаях, когда законодательством Российской Федерации предусмотрены специальные требования к осуществлению ресурсоснабжающими организациями деятельности по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и контролирует устранение ими таких аварий и повреждений.

15. Управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив в случае организации аварийно-диспетчерского обслуживания путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей соответствующую деятельность, представляет в аварийно-диспетчерскую службу комплект технической документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов внутридомовых инженерных систем, планы подземных коммуникаций и иную документацию, необходимую для осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания.

16. Управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив обеспечивают свободный доступ сотрудников аварийно-диспетчерской службы в помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, и на иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

17. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет прием и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах. Заявки принимаются при непосредственном обращении в аварийно-диспетчерскую службу, в том числе посредством телефонной связи, а также с помощью прямой связи по переговорным устройствам, устанавливаемым в подъездах многоквартирных домов и кабинах лифтов, или других возможных средств связи.

Регистрация заявок осуществляется в журнале заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах или в автоматизированной системе учета таких заявок (при ее наличии).

Журнал учета заявок должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен печатью аварийно-диспетчерской службы.

Аварийно-диспетчерская служба обязана обеспечить хранение указанного журнала в занимаемом этой службой помещении и ознакомление по желанию собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, в отношении которых эта служба осуществляет аварийно-диспетчерское обслуживание, с внесенными в журнал учета заявок записями.

V. Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом

18. В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

19. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

20. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

21. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

22. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

23. Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.

Стандарт системы «Росжилкоммунсертификация»

СТАНДАРТ

ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ
ДОМАМИ

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

г. Москва

РАЗРАБОТАН

7. Проверка соответствия показателей деятельности

заявителя критериям настоящего Стандарта.

8. Библиография.

Стандарт системы добровольной сертификации «Росжилкоммунсертификация»

Сертификация услуг по управлению

многоквартирными домами

1. Термины и определения

В настоящем стандарте применяют следующие термины и определения:

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации;

Ж #G0илое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната;

Заявитель - предприниматель без образования юридического лица или юридическое лицо, осуществляющие добровольное подтверждение соответствия;

Орган по сертификации - юридическое лицо или предприниматель без образования юридического лица, аккредитованные (допущенные) в установленном порядке для выполнения работ по сертификации;

Потребитель – юридические и физические лица, использующие коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности ;

Система сертификации - совокупность правил выполнения работ по сертификации, ее участников и правил функционирования системы сертификации в целом;

Собственники помещений - собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, участники общей долевой собственности на общее имущество в таком доме;

Схема сертификации - форма сертификации, определяющая совокупность действий, результаты которых рассматриваются в качестве доказательства соответствия объекта сертификации установленным требованиям;

Управление многоквартирным домом – комплекс услуг и работ обеспечивающий благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

2. Общие положения

2.1. Настоящий стандарт системы добровольной сертификации «Росжилкоммунсертификация» - Сертификация услуг по управлению многоквартирными домами (далее Стандарт) распространяется на услуги по управлению многоквартирными домами (МКД), оказываемые собственникам жилых и нежилых помещений.

2.2. Настоящий стандарт устанавливает обязательные требования, предъявляемые к органам по сертификации системы «Росжилкоммунсертификация» (РЖКС) при проведении сертификации услуг по управлению МКД.

Сертификация услуг по управлению МКД осуществляется органами по сертификации системы РЖКС.

2.3. Стандарт применяется при сертификации услуг по управлению МКД, осуществляемыми организациями (предприятиями) и предпринимателями без образования юридического лиц

2.4. Целью сертификации является выявление и проверка правовых, финансовых, производственных и технических возможностей заявителей оказывать собственникам помещений услуги по управлению МКД надлежащего качества.

2.5. Стандарт устанавливает для органов сертификации обязательные критерии оценки деятельности заявителей при проведении сертификации услуг по управлению МКД.

2.6. Стандарт конкретизирует основания принятия решений о допуске заявителей к участию в сертификации.

2.7. Стандарт использует четвертую и частично третью схемы сертификации услуг, а также устанавливает порядок проведения работ при сертификации услуг по управлению МКД.

2.8. Стандарт устанавливает и регламентирует порядок определения соответствия деятельности сертифицируемой организации.

3. Субъект сертификации

Субъектом сертификации является любое юридическое лицо, вне зависимости от его организационно-правовой формы или предприниматель без образования юридического лица, осуществляющие деятельность по управлению МКД.

4. Объект сертификации

4.1. Персонал .

4.1.1. Обязательным условием сертификации услуг по управлению МКД является наличие у заявителя специалистов, работающих на постоянной основе (штатных сотрудников), имеющих удостоверение (свидетельство) государственного образца о краткосрочном повышении квалификации или диплом о профессиональной переподготовке по программе "Управление многоквартирными домами" либо иной программе, но содержащей подпрограмму "Управление многоквартирными домами" в объеме не менее 72 часов, а также сертификат соответствия персонала системы РЖКС или сертификат соответствия персонала иной системы сертификации, признанной РЖКС (далее сертификат соответствия).

4.1.2. К сертификации услуг по управлению МКД также допускаются заявители, в которых специалисты работают по гражданско-правовым договорам. Данные специалисты должны быть обучены заявителем по программе "Управление многоквартирными домами" и иметь удостоверение (свидетельство) государственного образца о краткосрочном повышении квалификации или диплом о профессиональной переподготовке по программе "Управление многоквартирными домами" либо иной программе, но содержащей подпрограмму "Управление многоквартирными домами" в объеме не менее 72 часов, а также сертификат соответствия.

4.1.3. Количество сертифицированных специалистов у заявителя определяется в зависимости от объема жилищного фонда, находящегося в управлении.

При сертификации услуг по управлению МКД заявитель должен иметь следующее количество сертифицированных специалистов:

Не менее 2-х специалистов при управлении жилищным фондом до 100 тыс. кв. м.;

Не менее 4-х специалистов при управлении жилищным фондом от 100 до 300 тыс. кв. м.;

Не менее 6-ти специалистов при управлении жилищным фондом от 300 до 600 тыс. кв. м.;

Не менее 8-ми специалистов при управлении жилищным фондом от 600 до 1000 тыс. кв. м.;

Не менее10-ти специалистов при управлении жилищным фондом от 1 до 2 млн. кв. м.;

Не менее 12-ти специалистов при управлении жилищным фондом от 2 до 4 млн. кв. м.;

Не менее 15-ти специалистов при управлении жилищным фондом от 4 млн. кв. м. и более.

4.2. Услуги .

4.2.1 Стандарт сертификации услуг по управлению многоквартирными домами предусматривает следующие виды услуг:

Услуги по управлению эксплуатацией жилых многоквартирных зданий, предоставленных за вознаграждение или на договорной основе ОКДП 7020101;

Жилищные услуги ОКУН 041100;

Коммунальные услуги ОКУН 042000;

Справка о наличии производственных (мастерские, другие вспомогательные помещения) и складских помещений: количество помещений, размер площадей, основания владения и пользования недвижимостью (собственность, аренда, хозяйственное ведение, оперативное управление, доверительное управление и др.);

Заверенная заявителем копия лицензии, если заявитель осуществляет лицензированный вид деятельности ;

Отзывы собственников помещений о результатах деятельности заявителя в том числе выписки из решений общих собраний собственников жилых помещений об оценке деятельности;

Копии публикаций в СМИ о деятельности заявителя (при наличии);

5.3.2. Договора с ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями.

5.3.3. Трудовые договора руководителей и ИТР.

5.3.4. Справка о наличии технической и иной документации на МКД (паспорта домовладений, технические паспорта на здания, проектно-сметная документация и исполнительные чертежи, паспорта лифтового хозяйства, паспорта котельного хозяйства, кадастровые карты земельных участков и пр.).

5.3.5. Акты о приемке результатов работ (выборочно).

5.3.6. Акты осмотра и проверки состояния (испытания) общего имущества на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям (выборочно).

5.3.7. Инструкции по эксплуатации МКД(выборочно), если МКД введены в эксплуатацию после 1 июля 2007 г.

5.3.8. Справка об адресном (подомовом) учете поступивших средств собственников помещений в МКД, начисленной и перечисленной в бюджет платы за наем.

5.3.9. Журналы регистрации заявок от населения, мероприятий по пожарной и электробезопасности в МКД, инструктажей персонала, осмотров состояния общего имущества и выполнение регламентных видов работ ответственными специалистами.

Группа проверки (эксперт) органов по сертификации вправе запросить у заявителя или ознакомиться с иной документацией необходимой для проведения сертификации.

Перед проведением анализа состояния деятельности заявителя группа проверки (эксперт) органов по сертификации проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений (п. 5.1, п. 5.2. настоящего Стандарта), путем сличения их с оригиналами документов.

6. Критерии услуг по управлению многоквартирными домами

6.1. Критерии допуска к сертификации

Данные критерии являются дополнительным основанием отказа от продолжения сертификации и досрочного расторжения договора с заявителем на проведение работ по сертификации услуг по управлению МКД.

Заявитель на день принятия решения о допуске к сертификации не должен иметь:

Не устраненных замечаний аудиторского заключения по результатам проверки деятельности организации за последний год, если обязательность аудита предусмотрена законом;

6.2.2. Устав заявителя (свидетельство ПБОЮЛ) должен содержать виды деятельности, которые предусмотрены в договоре с собственниками помещений.

6.3. Критерии деятельности

Заявитель должен иметь:

Опыт деятельности по управлению и/или содержанию и/или ремонту общего имущества в многоквартирном доме и/или предоставлению коммунальных услуг;

Срок деятельности не менее одного года, в том числе с момента реорганизации;

Годовые отчеты о результатах деятельности за прошедший год;

План деятельности на текущий год;

Положительную динамику уменьшения количества жалоб собственников помещений и лиц, пользующихся помещениями собственников по сравнению с предыдущим годом.

6.4. Производственные критерии

Заявитель должен иметь:

Нежилые помещения для размещения персонала и приема граждан;

При осуществление кассовых операций специально оборудованные помещения для принятия наличных денежных средств населения за оплату услуг электросвязи и ЖКУ, а также договора на инкассацию наличных средств или договора на сбор и перечисление средств населения со сторонней организацией;

Собственные (арендованные) транспортные средства либо договора с транспортными организациями (при необходимости);

Средства связи: телефонная, сотовая, диспетчерская и др.;

- программное обеспечение для: ведения бухгалтерского учета организации; учета собственников помещений и лиц, проживающих в помещениях собственников (финансовые лицевые счета, карточки собственников помещений); начисления и учета платежей населения; учета технических сведений МКД;

Диспетчерскую службу или договор на диспетчерское обслуживание;

Оборудование и инструменты, основные средства необходимые для оказания услуг и выполнения работ по взятым обязательствам.

7. Проверка соответствия показателей деятельности заявителя критериям настоящего Стандарта

Оценка деятельности заявителя осуществляется группой проверки (экспертами) органа по сертификации. Проверка соответствия показателей деятельности заявителя критериям настоящего Стандарта производится по сведениям представленным заявителем и результатам выборочных проверок.

Группа проверки (эксперт) оценивает результаты деятельности заявителя в соответствии с критериями, установленными настоящим Стандартом.

Сертификация услуг по управлению МКД проводится по всем трем видам услуг, предусмотренным в пункте 4.2.1. настоящего Стандарта с учетом расширенного перечня услуг, входящих в каждый вид услуг по управлению МКД. Заявитель самостоятельно определяет количество услуг входящих в каждый вид услуг по управлению МКД, но это количество должно соответствовать объему взятых обязательств по договорам.

В случае если заявитель не оказывает отдельные виды услуг, а берет обязательства перед собственниками обеспечить (организовать) их предоставление, то оценка деятельности заявителя осуществляется в части взятых обязательств по договору с собственниками помещений.

Группа проверки (эксперт) при установлении несоответствия деятельности заявителя критериям настоящего Стандарта вправе потребовать от заявителя устранить выявленные недостатки либо может установить срок их исправления. Установление группой проверки срока исправления недостатков деятельности заявителя, не является препятствием для выдачи сертификата.

Группа проверки (эксперт) обязана провести техническую оценку жилищного фонда, находящегося в управлении заявителя.

8.Библиография

2. Федеральный закон Российской Федерации «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 01.01.01 г.

3. Федеральный закон Российской Федерации «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» от 01.01.01 г.

4. ГОСТ Р ИСО «Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь»

5. ГООСТ «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия»

6. ГООСТ Р «Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения»

7. «Правила технической эксплуатации систем и сооружений коммунального водоснабжения и канализации», утверждено приказом Госстроя России от 01.01.01 г. № 000

8. «Правила эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей и правила техники безопасности при эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей», утверждены начальником Госэнергонадзора 7 мая 1992 г.

9. «Правила безопасности систем газораспределения и газопотребления», ПБ, утверждены постановлением Госгортехнадзора России от 01.01.01 г. № 9

10. «Правила устройства и безопасной эксплуатации лифтов», ПБ,утверждены постановлением Госгортехнадзора России от 01.01.01 г. № 31

11. СНиП «Благоустройство территорий»

12. «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам», утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000

13. «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000

14. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждены постановлением Госстроя России от 01.01.01 г. № 000

15. «Классификатор работ и услуг в жилищно-коммунальном комплексе», утверждено постановлением Госстроя России от 01.01.01 г. № 51

16. «Правила функционирования системы добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере Российской Федерации «Росжилкоммунсертификация»,утверждены приказом Росстроя от 6 сентября 2004 г. № 000

Данным постановлением утверждаются .

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
от 15 мая 2013 г. № 416

О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации п о с т а н о в л я е т:
1. Утвердить прилагаемые Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами .
2. Министерству регионального развития Российской Федерации давать разъяснения о порядке применения Правил, утвержденных настоящим постановлением.

Председатель Правительства Российской Федерации Д.Медведев

П Р А В И Л А
осуществления деятельности по управлению
многоквартирными домами

I. Общие положения

1. Настоящие Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме;
б) товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией (далее соответственно - товарищество, кооператив);
в) управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом, в том числе в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;
г) управляющими организациями, заключившими договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет более чем 12;
д) застройщиками, управляющими многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (далее - застройщик - управляющая организация).
2. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом (далее - управление многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее - минимальный перечень).

II. Стандарты управления многоквартирным домом

4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:
а) прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в порядке, установленном настоящими Правилами, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);
б) сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
в) подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе:
разработка с учетом минимального перечня перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее - перечень услуг и работ), а в случае управления многоквартирным домом товариществом или кооперативом - формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);
подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, а также осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;
подготовка предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора;
обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения этих проектов;
г) организация собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива, а в случаях, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, управляющей организацией рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, общим собранием членов товарищества или кооператива (далее - собрание) вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе:
уведомление собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива о проведении собрания;
обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива с информацией и (или) материалами, которые будут рассматриваться на собрании;
подготовка форм документов, необходимых для регистрации участников собрания;
подготовка помещений для проведения собрания, регистрация участников собрания;
документальное оформление решений, принятых собранием;
доведение до сведения собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива решений, принятых на собрании;
д) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:
определение способа оказания услуг и выполнения работ;
подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;
выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме;
заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
заключение с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг;
заключение договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации);
заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме;
осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное
оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;
ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
е) взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;
ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе:
начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме;
осуществление управляющими организациями, товариществами и кооперативами расчетов с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам ресурсоснабжения в целях обеспечения предоставления в установленном порядке собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида;
ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации;
з) обеспечение собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе:
предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным
домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом;
раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. № 731;
прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме;
обеспечение участия представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.

III. Формирование и утверждение перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме

5. Проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения в зависимости от способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответственно, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме - одним из таких собственников.
6. В целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, управляющая организация, товарищество или кооператив по требованию собственников помещений в многоквартирном доме обязаны представить акт обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций.
7. В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень.
8. Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

IV. Осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания

9. Управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны организовать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома, в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.
При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 12, собственниками помещений в этом доме положения об осуществлении аварийно-диспетчерского обслуживания подлежат включению в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляющими холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), или заключается договор об осуществлении аварийно-диспетчерского обслуживания с организацией, осуществляющей такую деятельность.
При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем 12, аварийно-диспетчерское обслуживание может осуществляться путем заключения собственниками договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.
10. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов, регистрацию и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах об устранении неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем, а также принимает оперативные меры по обеспечению безопасности граждан в случае возникновения аварийных ситуаций или угрозы их возникновения.
11. Аварийно-диспетчерская служба с помощью системы диспетчеризации обеспечивает:
контроль загазованности технических подполий и коллекторов;
громкоговорящую (двустороннюю) связь с пассажирами лифтов, собственниками и пользователями помещений в многоквартирных домах, дворниками.
12. Работа аварийно-диспетчерской службы осуществляется круглосуточно. Сведения, полученные в результате непрерывного контроля за работой инженерного оборудования, отражаются аварийно-диспетчерской службой в соответствующих журналах.
13. Аварийно-диспетчерская служба обеспечивает:
незамедлительную ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения и мусоропроводов внутри многоквартирных домов;
устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения.
14. При поступлении сигналов об аварии или повреждении внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения, информационно-телекоммуникационных сетей, систем газоснабжения и внутридомового газового оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и устраняет такие аварии и повреждения самостоятельно либо с привлечением указанных служб, а в случаях, когда законодательством Российской Федерации предусмотрены специальные требования к осуществлению ресурсоснабжающими организациями деятельности по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и контролирует устранение ими таких аварий и повреждений.
15. Управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив в случае организации аварийно-диспетчерского обслуживания путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей соответствующую деятельность, представляет в аварийно-диспетчерскую службу комплект технической документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов внутридомовых инженерных систем, планы подземных коммуникаций и иную документацию, необходимую для осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания.
16. Управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив обеспечивают свободный доступ сотрудников аварийно-диспетчерской службы в помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, и на иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
17. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет прием и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах. Заявки принимаются при непосредственном обращении в аварийно-диспетчерскую службу, в том числе посредством телефонной связи, а также с помощью прямой связи по переговорным устройствам, устанавливаемым в подъездах многоквартирных домов и кабинах лифтов, или других возможных средств связи.
Регистрация заявок осуществляется в журнале заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах или в автоматизированной системе учета таких заявок (при ее наличии).
Журнал учета заявок должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен печатью аварийно-диспетчерской службы.
Аварийно-диспетчерская служба обязана обеспечить хранение указанного журнала в занимаемом этой службой помещении и ознакомление по желанию собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, в отношении которых эта служба осуществляет аварийно-диспетчерское обслуживание, с внесенными в журнал учета заявок записями.

V. Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом

18. В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.
19. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
20. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.
Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
21. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
22. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.
23. Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.