Неделимость земельного участка и строения на нем. Об утверждении регламента государственной услуги "определение делимости и неделимости земельных участков". Продажа объекта недвижимости, с целью дальнейшего раздела вырученных от такой сделки средств

Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимым соответственно является земельный участок, не обладающий признаками делимого (т.е. не может быть разделен на самостоятельные участки). Неделимым земельный участок может быть признан законом. Так, земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства является неделимым при выходе из состава крестьянского (фермерского) хозяйства одного из его членов (ст. 258 ГК РФ), не подлежат разделу и земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения.

Одной из особенностей частной собственности на землю является нормирование земельных участков при их предоставлении. Существуют два вида норм.

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Если для перечисленных целей земельные участки предоставляются гражданам в собственность бесплатно, их максимальные размеры определяются различными нормативными актами в зависимости от формы собственности соответствующих земель:

из земель, находящихся в федеральной собственности, - федеральными законами;
из земель, находящихся в собственности субъектов РФ, - законами субъектов РФ;
из земель, находящихся в собственности муниципальных образований, - нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

Согласно ч. 2 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты РФ должны принять законы, определяющие максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального образования и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Таким образом, ограничивается общий (суммарный) размер всех земельных участков, находящихся на праве собственности указанных лиц. При этом установленный законом максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть меньше чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административного территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

2. Норма отвода устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией для целей, не указанных выше.

Содержание частной собственности на земельные участки включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Правомочия владения и пользования неразрывно связаны между собой. На частного собственника возложена обязанность использовать земельный участок. Поэтому физическое или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано и пользоваться им. Неиспользование земельного участка в течение срока, определенного в законе, является основанием для привлечения лица к ответственности за нарушение земельного законодательства и может служить основанием изъятия такого земельного участка.

Правомочие владения - обеспеченная законом возможность фактического обладания земельным участком. Осуществляя правомочие владения землей, собственник вправе ограничить или запретить доступ граждан на принадлежащий ему земельный участок или определенный вид деятельности физических и юридических лиц на его участке. Реализация правомочия владения выражается также в обозначении границ земельного участка на местности (например, возведение забора).

Правомочие пользования - обеспеченная законом возможность хозяйственной эксплуатации земельного участка путем извлечения его полезных свойств для удовлетворения потребностей собственника.

Собственник земельного участка имеет право:

использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ;
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Кроме того, собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду.

Права собственников земельных участков по возведению зданий, строений, сооружений, по проведению мелиоративных работ, строительству прудов и иных водных объектов могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Земельный кодекс РФ определяет, что собственники земельных участков обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;
своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
своевременно производить платежи за землю;
соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
выполнять иные требования, предусмотренные федеральными законами.

В отличие от Земельного кодекса РСФСР 1991 г., в ст. 40, 42 ЗК РФ перечень прав и обязанностей не является исчерпывающим. Перечень прав и обязанностей, установленный в ст. 40, 42 ЗК РФ, может уточняться, дополняться нормами специальных законов (например, ст. 7 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»; ст. 1, 19 ФЗ «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Правомочие распоряжения - обеспеченная законом возможность собственника «определять юридическую судьбу» земельного участка. Правомочие распоряжения выражается в совершении собственником сделок с земельными участками. Известны случаи, когда отдельные субъекты РФ принимали нормативные акты, ограничивающие правомочие собственника по распоряжению принадлежащим ему земельным участком.

Правомочия владения, пользования, распоряжения земельным участком осуществляются собственником свободно, но не произвольно. Владение, пользование и распоряжение землей не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы третьих лиц.

Во все времена устанавливались определенные ограничения права собственности. Абсолютно неограниченного права собственности никогда не существовало. Ограничение права выражается в стеснении собственника в осуществлении его права. Ограничения прав на землю (включая право собственности) вызваны спецификой объекта прав: его ограниченностью и незаменимостью. Ограничения права собственности могут возникать из федеральных законов, из договоров или судебных решений.

Основания ограничения прав на землю (в том числе права собственности) могут быть предусмотрены исключительно федеральными законами (ч. 1 ст. 56 ЗК РФ, ч. 2 ст. 1 ГК РФ). Е.Н. Колотинская выделяла два вида ограничений права собственности: постоянные ограничения (это обязанности по соблюдению требований рационального использования и охраны земель, обязанность не нарушать своими действиями права и законные интересы других лиц, выполнять особые условия использования особо охраняемых территорий, охранных зон и др., также постоянными ограничениями является право государства на принудительный выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд, на исключение деградированных сельхозугодий и загрязненных земель из хозяйственного оборота с сохранением их за собственником) и временные ограничения (это строго целевое использование земельного участка, возможность совершения сделки купли-продажи земельного участка, занятого в сельскохозяйственном производстве, при условии сохранения его целевого назначения). По целям установления можно выделить ограничения в интересах государства, общества и в интересах частных лиц.

Статья 56 ЗК РФ, посвященная ограничениям прав на землю, регулирует, по сути, установление ограничений только в интересах государства, общества, которые возникают из актов органов государственной власти, органов местного самоуправления или решений суда.

Ограничение прав может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Установленные ограничения прав на земельные участки обременяют непосредственно земельный участок, а поэтому при переходе права на соответствующий земельный участок к другому лицу они сохраняются.

Ограничения прав на землю могут носить бессрочный характер или устанавливаться на определенный срок. Земельный кодекс РФ четко устанавливает максимальные сроки резервирования земель для государственных или муниципальных нужд (7 или 20 лет) в зависимости от цели резервирования.

Ограничения права собственности на земельные участки могут касаться правомочия пользования (ч. 2 ст. 56 ЗК РФ) или правомочия распоряжения.

Право собственности может быть ограничено и самим собственником на основании договора.

Ограничения права собственности на земельный участок в виде ограничения права распоряжения участком были широко распространены в начале 1990-х гг., когда, например, существовал временной мораторий на распоряжение землей и жестко ограничивались случаи распоряжения собственником своим земельным участком. В соответствии с современным законодательством можно выделить, в частности, ограничения правомочия распоряжения, связанные с выбором контрагента по сделке (так, не все земельные участки могут приобретаться в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами); необходимость сохранения целевого назначения земельного участка при совершении с ним сделки. Существенным образом ограничивается право собственности на земельный участок, когда на нем располагаются объекты недвижимости. Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности собственнику земельного участка, допускается только с одновременным отчуждением этих объектов недвижимости.

Существуют два вида частной собственности на земельные участки:

1) индивидуальная (собственность граждан и собственность юридических лиц);

2) общая (общая совместная и общая долевая).

Вопросы для самоконтроля:

.Какие существуют виды государственной собственности на землю?
Перечислите земельные участки в соответствии с положениями земельного законодательства, которые могут находиться в муниципальной собственности.
Дайте определение понятия «оборотоспособность земельных участков».
Какие существуют виды частной собственности на земельные участки?

Литература:

1. Земельное право: Е.С. Болтанова. Учебник. – М.: РИОР, 2011. – 555с – (Высшее образование).

2. Грудцына В. Право собственности на землю и его законное закрепление и историческое развитие // Юристъ.2003.№ 3

3. Земельное право: курс лекций / Е.А. Галиновская. – М.: Эксмо, 2010. – 272с.

4. Малеина М.Н. Реквизия. Комментарий к статье 242 Гражданского кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. № 8.

ВВС РФ. 1993. № 19. Ст. 683; СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2863.

СЗ РФ.2003. № 9. Ст. 805.

СЗ РФ.2001. № 30.Ст.3060.

Процедура подготовки и согласования перечней земельных участков была установлена в Правилах подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 4 марта 2002г. № 140//СЗ РФ. 2002. №10. Ст. 1001; 2002. №41. Ст. 3983.

Официальный сайт Роснедвижимости (http://www.kadastr.ru/news/official/132643).

ФЗ от 17 апреля 2006 г № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // С3 РФ. 2006. № 17. Ст. 1782.

СЗ РФ. 2006. № 28. Ст.3074.

СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822; 2004. № 25. Ст. 2484 (с послед, изм.). Отдельные положения названного закона вступают в силу до 1 января 2009 г. (см. ст. 83 ФЗ от 6 октября 2003 г. №131-Ф3).

До установления Президентом РФ перечня приграничных территорий предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не допускается (ч. 5 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»)

Приведенная норма направлена на ограничение прежде всего приватизации объектов жилого и нежилого фонда, но поскольку земельные участки признаны объектами недвижимости, то положения ст. 8 могут быть распространены и на земельные участки. Кроме того, согласно ч. 4 ст. 6 указанного Закона в ЗАТО в соответствии с федеральным законодательством по согласованию с органами местного самоуправления на земельные участки может быть установлен особый правовой режим.

Межевые знаки это материальные знаки, определяющие границы земельных участков.

Геодезический знак (геодезический пункт) - специальное изделие определенной конструкции, заложенное в грунте, в стене или на крыше здания. Геодезический пункт имеет охранную зону, которой является земельный участок, на котором расположен геодезический пункт, и полоса земли шириной 1 м, примыкающая с внешней стороны к границе пункта.

СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3399; 2003. № 2. Ст. 167; 2004. № 35. Ст. 3607.

Земельное право России / Под ред. В.В. Петрова. С. 73-74.

Общая собственность на земельный участок может возникнуть в результате, например, принятия наследства несколькими наследниками, приобретения земельного участка супругами в период брака за счет общих средств супругов и т.д. Случается так, что земельный участок приходится делить.

Но земельный участок может быть делимым и неделимым . От этого свойства зависит, будет ли удовлетворен иск о разделе земельного участка или выделе из него доли. Напомним, что разделить земельный участок его собственники могут по соглашению. И только в случае недостижения согласия спор о разделе земельного участка разрешит суд.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ .

Условием делимости земельного участка является сохранение его разрешенного использования и категории, а также не упомянутый в ст. 6 Земельного кодекса РФ минимальный размер земельного участка. Критерий сохранения установленного разрешенного использования земельного участка имеет значение главным образом в границах категории земель населенных пунктов и не имеет универсального характера.

Такой вывод следует из того, что под разрешенным использованием земельного участка понимается его использование в соответствии с градостроительными регламентами, а последние не устанавливаются в отношении сельскохозяйственных угодий, земель лесного фонда, земель запаса и некоторых других категорий земель (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Критерии делимости или неделимости земельных участков заключаются в том числе, в следующем: размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельных размеров земельных участков, предусмотренных ст. 38 Градостроительного кодекса РФ; разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку.

Вышеуказанные принципы и критерии конкретизированы в - 11.9 Земельного кодекса РФ, регламентирующих правоотношения по образованию новых земельных участков при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Только общая собственность на неделимый земельный участок

На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2

Как объект гражданских прав земельный участок может быть делимым и неделимым. При определении понятия «делимый земельный участок» законодатель опирался на общее положении ст. 133 ГК, в соответствии с которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.

Следует сказать, что сам по себе термин "неделимый" законодательно несколько устарел. Дело в том, что ранее п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ определялось: делимым является участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, чье разрешенное использование может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Исключение составляли случаи, установленные федеральными законами. Однако данный пункт утратил силу в связи с введением в действие Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ.

Вместе с тем суть явления от этого не изменилась. Этим же Законом в Земельный кодекс РФ была введена глава I.1, регламентирующая вопросы образования земельных участков. В частности, ст. 11.9 ЗК РФ установила, что предельные размеры земельных участков, в отношении которых исходя из законодательства о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Не допускаются раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, разделить один земельный участок на несколько можно только при соблюдении требований о минимальных размерах. Это подтверждается также п. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Согласно данной норме, если размер образуемого земельного участка или участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным требованиям к предельным размерам земельных участков, то орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке его на государственный кадастровый учет.

Так как здание с точки зрения законодательств является неделимой вещью, то земельный участок, занятый зданием, разделен быть не может. Исходя из этого, законодатель закрепил, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).

Кроме этого, если раздел земельного участка не может быть осуществлен с соблюдением требований ст. 11.9 ЗК РФ, то такой земельный участок является неделимым. В частности, не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков: раздел, объединение, переаспределение земельных участков, выдел из земельного участка, образование земельного участка из государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» (вступил в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, т.е. 24.10.2008г.) ЗК РФ дополняется главой I.1 «Земельные участки».

Новая статья 11.1 предлагает следующее определение земельного участка - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Соответственно признан утратившим силу п. 2 ст. 6 ЗК РФ, согласно которому земельным участком как объектом земельных отношений признавалась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

С 8 декабря 2002 г. и по 01.01.2009 г. этот порядок определялся требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327, который был издан в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». С 17 мая 2008 г. действие названного Закона прекращено (ст. 20 Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ), а кадастровые отношения применительно к недвижимости, в том числе и к земельным участкам, регулируются Федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре), который начал действовать с 1 марта 2008 г.

Так как земельный участок – только часть уже существующей земной поверхности, то его образование не связано с материальным созданием вещи. Земельный участок как материальная вещь не создаваемый и неуничтожимый. Земельный участок создается как объект юридический, так как определяет территориальные границы осуществления права. Поэтому образование земельного участка связано с установлением его границ. Изменение границ земельного участка, как правило, означает исчезновение прежнего объекта и возникновение нового.

В связи с тем, что земельный участок, прежде всего юридическая фикция, образование земельного участка – это юридическая процедура. В случае, если не возникает правоотношений, связанных с необходимостью закрепления права какого-либо лица на часть земной поверхности, не возникает необходимости в образовании земельного участка. В этом случае земная поверхность как физический объект существует, но в юридическом плане это «земля».

Земля - это территория без признаков индивидуальной определенности, а значит, она не может быть объектом права собственности и принадлежать конкретному лицу: Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а так же физическому или юридическому лицу. Однако, в силу п. 2 ст. 214 ГК РФ и ст. 16 ЗК РФ, земля находится в государственной собственности.

Согласно статье 11.2 земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также образуются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Те земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образованные в результате указанных действий новые земельные участки (образуемые земельные участки).

Таким образом, можно выделить два различных способа образования земельных участков:

· Образование земельного участка из земельного участка;

· Образование земельного участка из государственных или муниципальных земель.

Первый способ связан с преобразованием уже существующих земельных участков. При этом такое преобразование может осуществляться только по воле собственника (собственников) преобразуемых земельных участков (земельного участка).

Второй способ связан с первоначальным установлением границ в целях предоставления земельного участка гражданину или юридическому лицу для использования. В связи с этим процедура переходит в публично-правовую плоскость. Полномочиями в этой сфере наделяются органы местного самоуправления, которые утверждают схему расположения земельного участка на кадастровой карте территории. Утверждение такой схемы становится необходимым этапом в фактическом составе образования земельного участка.

Следует признать, что образование земельных участков из других земельных участков является гражданско-правовой сделкой , т.к. соответствует признакам сделки, определенным в ст. 153 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Это волевое действие граждан или юридических лиц, направленное на установление, прекращение или изменение гражданских прав и обязанностей.

Образование земельного участка в юридическом смысле этого понятия заключается в установлении его границ. При этом земная поверхность остается неизменной. Устанавливаются (или изменяются) пространственные границы, в пределах которых лицо вправе осуществлять свои права на землю. В полном соответствии с ст. 131 ГК РФ, земельный участок считается образованным только с момента государственной регистрации права на него. С этого же момента прекращают существование земельные участки (земельный участок) из которого был образован новый земельный участок. Таким образом, образование земельного участка всегда связано с волевым поведением лица и по своему характеру является юридическим актом, т.е. направлено на достижение юридических последствий.

Анализ норм ст. 11.2 – 11.8 ЗК РФ позволяет сделать вывод, что образование земельного участка (или земельных участков) всегда является основанием для возникновения, изменения или прекращения правоотношений. При этом один и тот же юридический факт может служить основанием для прекращения одних правоотношений и возникновения других. Так, в случае раздела земельного участка собственником, у него прекращается право собственности на разделенный земельный участок, так как прекращает существование объект права (п. 1 ст. 235 ГК РФ), но возникает право собственности на новые (образованные) земельные участки. В некоторых случаях правоотношения изменяют (или могут изменить) не только свой объектный, но и субъектный состав, например, при объединении земельных участков, находящихся в собственности разных лиц, при разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при выделе из земельного участка. При этом если в образовании земельного участка принимают участие разные лица, то законодатель требует согласование воли всех участников. В п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ указывается, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом закон требует согласование воли не только собственников земельных участков, но и других правообладателей, в тех случаях, когда их права могут быть затронуты (см. п.4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Сделка по образованию земельного участка может быть как односторонней (например, при образовании земельных участков путем раздела земельного участка, находящегося в индивидуальной собственности) так и двух- или многосторонней (если для принятия решения об образовании земельного участка необходимо согласование воли всех участников).

При совершении сделки с объектами недвижимого имущества, такими как здания, сооружения, необходимо учитывать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, зафиксированный в ст. 1 ЗК РФ, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При определении этапов прохождения юридической процедуры образования земельного участка, необходимо учесть следующее. В теории, а так же в правоприменительной и судебной практике, утвердилось представление о том, что земельный участок является образованным в результате кадастрового учета. В то же время, в соответствии с п. 2 ст. 11.2, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ «О государственной регистрации прав»), за исключением случаев, установленных кодексом. Таким образом, образование земельного участка завершается государственной регистрацией права собственности на вновь образованный земельный участок.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав», в государственной регистрации права на земельный участок должно быть отказано, если земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом (ст. 20). Поэтому государственный кадастровый учет должен предшествовать государственной регистрации права, либо проводиться одновременно. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав», заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете.

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (ст. 16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Порядок осуществления кадастрового учета определяется тем же федеральным законом (гл.3). Постановка на учет осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов. Из перечня, установленного ст. 22 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что обязательным документом, прилагаемым к заявлению о постановке земельного участка на кадастровый учет, является межевой план. Требования к межевому плану как документу содержатся в ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Из содержания статей 37 и 38 названного закона следует, что межевой план является результатом кадастровых работ, заверяется подписью кадастрового инженера, выполнившего его. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» дает понятие кадастровой деятельности и устанавливает требования к кадастровому инженеру, которому законом предоставляется право заниматься кадастровой деятельностью (гл. 4). В качестве основания для проведения кадастровых работ законом определяется заключение договора подряда с кадастровым инженером или судебное решение в случаях, предусмотренных законодательством.

При образовании земельных участков, все образованные земельные участки отображаются в едином межевом плане. В случаях, когда образование земельного участка осуществляется на основании соглашение, такое соглашения включается в состав межевого плана.

В результате проведения кадастровых работ кадастровым инженером, собственник получает оформленный межевой план и обращается в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на кадастровый учет образованных земельных участков (образованного земельного участка). Все образованные земельные участки учитываются в кадастре одновременно и для их учета подается одно заявление. Сведения, внесенные в кадастр недвижимости об образованных земельных, участках будут иметь временный характер и им не присваивается статус кадастровых сведений. Такие сведения в режиме временных будут храниться в кадастре до момента государственной регистрации права собственности (или иного вещного права в соответствующих случаях) на земельный участок (п. 9 ст. 4; п. 4 ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Только после поступления в порядке информационного обмена данных о государственной регистрации права собственности на образованные земельные участки, прежний земельный участок прекращает свое существование, а сведения об образованных из него земельных участках приобретают характер кадастровых. Если в течение двух лет с момента постановки на кадастровый учет земельного участка, право на него так и не будет зарегистрировано, сведения аннулируются и заявителю высылаются по почте документы, которые он предоставлял.

Одной из форм образования земельных участков является перераспределение. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуется несколько других смежных земельных участков и существование таких смежных земельных участков прекращается (статья 11.7 ЗК РФ). Таким образом, для применения процедуры перераспределения необходимым условием является наличие двух или более смежных земельных участков, то есть имеющих общую границу. Должно ли в результате перераспределения сохраниться количество образованных участков? Из анализа статьи можно сделать вывод, что законодатель не устанавливает такого требования. В результате перераспределения часть земельного участка может быть присоединена к соседнему участку на основании соглашения между соседями. В соответствии с п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ, при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков. Таким образом, перераспределение является двухсторонней сделкой, то есть договором.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, а существование таких смежных земельных участков прекращается (статья 11.6 ЗК РФ). Таким образом, закон устанавливает, что объединены могут быть только земельные участки, имеющие общую границу.

Статьей 11.9 ЗК РФ вводятся требования к образуемым и измененным земельным участкам.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которых действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами.

Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Также не допускается раздел, выдел или перераспределение земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Образование земельного участка из земель предполагает прохождение следующих обязательных этапов:

1. Утверждение органом местного самоуправления или уполномоченным органом государственной власти схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (кадастровом плане) территории.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

В иных случаях земельный участок признается неделимым.

Слияние земельных участков может быть произведено, если они являются смежными, имеют одинаковое целевое назначение и при этом не превышаются предельные размеры земельных участков, установленные статьей 36 настоящего Кодекса, а также не нарушаются другие требования законодательства об охране и использовании земель.

Комментарий

1. Комментируемая статья предусматривает классификацию земельных участков на делимые и неделимые.

Делимый земельный участок может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, при условии, что после раздела не будут нарушаться градостроительные регламенты, природоохранные требования, противопожарные, санитарные, строительные и иные нормы и правила. В иных случаях земельный участок признается неделимым. Таким образом, критерием, позволяющим отнести земельный участок к делимому или неделимому, является возможность соблюдения после раздела указанных в комментируемой статье требований.

Общие положения о разделе недвижимого имущества содержатся в Законе о государственной регистрации недвижимого имущества. Согласно ст. 51 названного Закона раздел недви-

жимого имущества осуществляется на основании договора между сособственниками о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества либо решения о разделе недвижимого имущества на два или более объекта недвижимого имущества, принятого его собственником или судом. В результате раздела объекта недвижимого имущества определенного вида создаются два или более объекта недвижимого имущества того же вида.

Земельный участок, в отношении которого осуществлялось деление, считается прекратившим существование.

2. Слияние земельных участков может быть произведено при соблюдении следующих условий:

Земельные участки являются смежными;

Земельные участки имеют одинаковое целевое назначение (установленные решением об изъятии и предоставлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей);

В результате слияния не будут превышены предельные размеры земельных участков, установленные ст. 36 комментируемого Кодекса (см. комментарий к ст. 36);

Не нарушаются другие требования законодательства об охране и использовании земель.

Статья 53 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества предусматривает общие правила слияния недвижимого имущества, которое может осуществляться на основании договора между собственниками о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности либо на основании решения о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества, принятого их собственником или судом.

Слияние недвижимого имущества может осуществляться только в отношении объектов недвижимого имущества одного вида и непосредственно примыкающих друг к другу. В результате слияния двух или более объектов недвижимого имущества создается один объект недвижимого имущества того нее вида, а объединенные путем слияния объекты недвижимого имущества считаются прекратившими существование.

3. Порядок деления и слияния земельных участков, находящихся в собственности, определяется Инструкцией, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004 г. № 6 х. Указанный порядок применим к делению (разделу) и слиянию земельных участков независимо от целей, для которых они передавались в собственность, наличия или отсутствия строений на них.

Делению, слиянию подлежат земельные участки, создание которых, возникновение (переход) права собственности на кото-рые зарегистрировано в установленном порядке.

Деление, слияние земельных участков предусматривает проведение организациями по землеустройству комплекса землеустроительных работ, направленных на формирование нового (новых) земельного (земельных) участка (участков).

Процедура деления, слияния земельных участков включает следующие стадии:

1) разработка проекта деления, слияния земельных участков и его согласование с заинтересованными субъектами;

2) установление в натуре (на местности) границ образованных в результате деления, слияния земельных участков;

3) государственная регистрация прекращения существования разделенных, объединенных земельных участков, создания вновь образованных в результате деления, слияния земельных участков.

Для выполнения работ по делению, слиянию земельных участков их собственники (заявители) обращаются в организацию по землеустройству по месту нахождения земельных участков с заявлением по установленной форме. Заявление подписывается всеми собственниками земельных участков, а также субъектами иных прав, ограничений (обременении) прав на них. Согласие обладателей иных прав, чем право собственности, ограничений (обременении) прав может быть выражено отдельным документом.

1 Инструкция о порядке деления (раздела), слияния земельных участков, находящихся в собственности: утв. постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004 г. № 6 // НРПА. 2004. № 58. 8/10788; 2005. № 195. 8/13547; 2006. № 129. 8/14811; 2009. № 57. 8/20217.

Для рассмотрения заявления о разделе или слиянии земельных участков необходимы документы, перечисленные в п. 7 названной Инструкции:

документы, удостоверяющие права на делимые или объединяемые земельные участки;

договор между сособственниками земельного участка о его делении либо договор между собственниками земельных участков об их слиянии в один с образованием общей собственности, а также письменное согласие арендаторов, залогодержателей, обладателей сервитутов и иных прав, ограничений (обременении) прав на делимые или объединяемые земельные участки;

при недостижении соглашения сособственниками делимого или собственниками объединяемых земельных участков, а также в случае отсутствия согласия субъектов иных прав, ограничений (обременении) - решение суда о делении или слиянии земельных участков;

земельно-кадастровый план делимого земельного участка или объединяемых земельных участков с предложениями (вариантами) прохождения линии раздела земельного участка;

копии технических паспортов капитальных строений, расположенных на делимых или объединяемых земельных участках;

документ о предварительном согласовании с территориальным органом архитектуры и градостроительства возможности деления, слияния земельных участков.

Юридические лица подают указанные документы самостоятельно, а в случае, когда заявителем является гражданин, часть из них запрашивается организацией по землеустройству ".

После проверки соответствия законодательству заявления и представленных документов организация по землеустройству заключает с заявителем договор подряда на выполнение работ по делению, слиянию земельных участков либо отказывает в

1 Перечень документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу организациями при совершении административных процедур по заявлениям граждан: утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 декабря 2005 г. № 1475 // НРПА. 2006. № 4. 5/16986; № 27. 5/18846; № 152. 5/22893; № 185. 5/24147; 2008. № 6. 5/26438; № 83. 5/27442, № 188. 5/28107.

заключении договора, если состав или содержание документов не соответствует законодательству.

В соответствии с вышеназванной Инструкцией при разработке проекта деления должны быть предусмотрены:

Возможность обеспечения для каждого из образованных в результате деления земельных участков подъездной дороги, проходов или установление сервитутов для организации доступа к соответствующим участкам;

Возможность обеспечения при необходимости прокладки сетей водоснабжения и канализации на образуемых в результате деления земельных участках, на которых находятся капитальные строения;

Возможность обеспечения собственникам капитальных строений, находящихся на образуемых в результате деления земельных участках, отдельного входа в принадлежащие им строе? ния;

Установление границ, образуемых в результате деления земельных участков на расстоянии не менее 3 м от отдельно стоящего жилого дома (садового, дачного домика) или стены другого капитального строения, не менее 1 м - от хозяйственных построек, не менее 3 м - от плодовых и декоративных деревьев, не менее 1 м - от кустарников.

Площадь образуемых в результате деления земельных участков, занятых капитальными строениями производственного назначения, устанавливается согласно градостроительной документации.

При делении земельных участков линия раздела не должна проходить по неделимым капитальным строениям, а к каждому вновь образуемому в результате раздела земельному участку должен быть обеспечен доступ. Однако если собственники земельных участков изъявляют желание границу раздела установить по оси внутренней стены разделяемого капитального строения на уровне отметки земли, то такие предложения должны учитываться исполнителем работ при наличии заключенного между собственниками земельных участков соглашения, предусматривающего взаимные обязательства сторон по недопущению разрушения, содержанию в нормальном состоянии и ремонту этой стены, а также обязательства по недопущению разруше-

ния помещений этого строения, расположенных выше или ниже уровня отметки земли, либо решение суда по этому вопросу.

Для разработки проекта деления, слияния земельных участков исполнитель работ производит обследование земельных участков, подлежащих делению, слиянию и находящихся на них капитальных строений. Обследование производится в присутствии заявителей (или их представителей). В ходе обследования сопоставляются сведения регистра недвижимости, представленные заявителями, с фактическим использованием земельного участка (соответствие использования земельных участков по целевому назначению, наличие капитальных строений, не зарегистрированных в регистре недвижимости, изменение границ и площади земельных участков, причины изменений и другие факты). Изменения, выявленные в ходе обследования, отображаются на земельно-кадастровых планах земельных участков.

Результаты обследования оформляются актом обследования на местности земельного (земельных) участка (участков), составленным по установленной форме, который подписывается исполнителем работ и заявителями.

На основании разработанного проекта деления, слияния земельных участков вычисляется площадь каждого из образуемых земельных участков, в том числе площадь с ограничениями в их использовании. Площадь образуемого в результате слияния земельного участка определяется аналитическим способом (по координатам, занесенным в регистр недвижимости), а образуемых в результате деления земельных участков - графическим способом с округлением до 0,0001 га (1 кв.м).

Организация по землеустройству согласовывает разработанный проект деления, слияния земельных участков с соответствующей областной (Минской городской) землеустроительной и геодезической службой Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, территориальным органом архитектуры и градостроительства, территориальным органом природных ресурсов и охраны окружающей среды, санитарного и пожарного надзора и с заявителями.

После разработки проекта деления, слияния земельных участков и его согласования исполнитель работ производит установ-

ление в натуре (на местности) линии раздела, слияния земельных участков в соответствии с требованиями Инструкции пс установлению, восстановлению и закреплению границ земельных участков, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 16 мая 2002 г. № З1, в присутствии заявителя (заявителей), обладателей иных, чем праве собственности, прав, ограничений (обременении) прав на них или их представителей с оформлением акта ознакомления их с установленными на местности границами вновь образованных земельных участков.

Землеустроительные дела по делению, слиянию земельны» участков передаются исполнителем работ для проведения территориальной организацией по государственной регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним государственной регистрации.

Прекращение существования, создание новых земельны j участков в результате раздела или слияния, возникновение, переход, прекращение прав на них, а также договор между сособ-ственниками земельного участка, находящегося в общей собственности, о делении этого земельного участка на два или более земельных участка либо договор между собственниками земельных участков о слиянии этих земельных участков в одив земельный участок с образованием общей собственности, еелк он являлся основанием для такого деления (слияния) подле жат государственной регистрации (ст. 7-9 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества).

Согласно ст. 51, 53 названного Закона при разделе регистрационное дело на разделенный земельный участок, а при слиянии - на объединяемые участки закрывается, а на созданные земельные участки заводятся новые регистрационные дела.

Земельные участки считаются созданными в результате раз дела или слияния, прекратившими существование с момента государственной регистрации соответственно их создания, прекра-

1 НРПА. 2002. № 65. 8/8138; 2003. № 107. 8/9987; 2005. № 87. 8/12643 2006. № 73. 8/14372; № 130. 8/14818; 2008. № 45. 8/18017.

щения существования. Права на вновь образованные земельные участки возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения.

Последовательность регистрационных действий определяется с учетом положений ст. 10 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества.